إبطال عقود البيع العقارية في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يُعد عقد البيع العقاري من أهم التصرفات القانونية في الكويت، إذ يُنقل بموجبه حق الملكية من البائع إلى المشتري.

غير أن بعض العقود قد تُبرم بالمخالفة لأحكام القانون أو تتضمن عيوبًا في الإرادة أو الغش أو التزوير، مما يفتح الباب أمام دعاوى إبطال عقد البيع العقاري أمام القضاء.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن إبطال العقد يختلف عن فسخه، فالإبطال يعني أن العقد باطل منذ البداية ولا ينتج أثرًا قانونيًا، بينما الفسخ يُنهي عقدًا كان صحيحًا في الأصل.

🔹 أولًا: أسباب إبطال عقد البيع العقاري

نص القانون المدني الكويتي على عدة أسباب تؤدي إلى بطلان أو إبطال عقد البيع العقاري، منها:

1. انعدام الأهلية القانونية لدى أحد الطرفين وقت التعاقد.
2. عدم توافر الرضا أو وجود غش أو تدليس أثناء التوقيع.
3. مخالفة النظام العام أو القوانين المنظمة للعقارات.
4. بيع عقار غير مملوك للبائع أو محجوز قضائيًا.
5. غياب الشكلية القانونية للتوثيق أو التسجيل.

ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذه الأسباب تُعد من النظام العام، أي أن المحكمة تثيرها من تلقاء نفسها حتى لو لم يطلبها أحد الأطراف.

🔹 ثانيًا: إجراءات رفع دعوى الإبطال

يتم رفع الدعوى أمام المحكمة الكلية – الدائرة العقارية وفق الخطوات التالية:

1. إعداد صحيفة الدعوى متضمنة سبب الإبطال والأسانيد القانونية.
2. تقديم المستندات مثل عقد البيع الأصلي، سند الملكية، وشهادات التسجيل العقاري.
3. إعلان الخصم رسميًا واستدعاؤه للجلسة.
4. سماع أقوال الطرفين وإحالة الدعوى إلى خبير عقاري عند الحاجة.

ويؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن الدقة في صياغة صحيفة الدعوى هي العامل الحاسم في كسب هذه القضايا.

🔹 ثالثًا: أثر الحكم بالإبطال

يترتب على الحكم بالإبطال ما يلي:

• اعتبار العقد كأن لم يكن.
• إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
• إلزام البائع برد الثمن والمشتري برد العقار.
• شطب التسجيل العقاري إذا كان العقد قد سُجل رسميًا.

ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن الحكم بالإبطال يُسجّل في إدارة التسجيل العقاري لمنع أي تصرف لاحق بالعقار.

🔹 رابعًا: التقادم في دعاوى الإبطال

تسقط دعوى الإبطال في أغلب الحالات بمرور ثلاث سنوات من تاريخ علم صاحب الشأن بالسبب الذي يُبطل العقد، وفق المادة (129) من القانون المدني الكويتي.أما إذا كان العقد مخالفًا للنظام العام أو مشوبًا بالتزوير، فلا تسقط الدعوى بالتقادم مطلقًا.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني كل من يرغب في شراء عقار بالتأكد من صحة سند الملكية، ومراجعة محامٍ مختص قبل توقيع العقد لتجنب الوقوع في بطلان أو نزاع مستقبلي أمام القضاء.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028