إخلاء المحل التجاري في الكويت: متى يجوز؟ المحامي خالد مفرج الدلماني يوضح

متى يجوز إخلاء المحل التجاري في الكويت؟

يجوز إخلاء المحل التجاري إذا ثبت أحد الأسباب التي حددها قانون الإيجارات، وليس لمجرد انتهاء مدة العقد. أبرز الأسباب: عدم دفع الأجرة خلال عشرين يومًا من استحقاقها، والتأجير من الباطن أو التنازل دون إذن كتابي صريح، والاستعمال المخالف أو الضار، وإغلاق المحل بلا عذر تقبله المحكمة مدة تتجاوز ستة أشهر ولو كانت الأجرة مدفوعة. وتوجد أسباب متعلقة بسلامة المبنى وإعادة بنائه، وحالات خاصة أخرى. نجاح الدعوى يتوقف على إثبات السبب المحدد، لا على وصف عام بأن النشاط متوقف أو أن العلاقة أصبحت غير مرغوبة.

التأخر في دفع أجرة المحل

يُحسب التأخر من الموعد المكتوب في العقد. وإذا لم يوجد موعد مكتوب، تطبق مواعيد المادة 10. لا يشترط القانون إنذارًا عامًا مدته خمسة عشر يومًا حتى ينشأ سبب الإخلاء؛ الشرط الأساسي هو عدم الوفاء خلال عشرين يومًا من الاستحقاق. وإذا رفض المؤجر القبض، ينبغي للمستأجر العرض والإيداع وفق الإجراءات، لأن المراسلات أو الادعاء بوجود خلاف لا يقومان مقام الإيداع الصحيح.

ولا يعفي النزاع حول مقدار الأجرة أو طلب خصم تكاليف أو إنقاص الأجرة من الوفاء الكامل في موعده حتى يُحسم النزاع بحكم نهائي أو اتفاق مكتوب. أما السداد المتأخر فلا ينهي الدعوى وحده؛ يلزم عذر قوي تقبله المحكمة والوفاء بجميع المستحقات حتى نهاية أول جلسة صحيحة الإعلان.

الإغلاق أكثر من ستة أشهر

الإغلاق التجاري سبب مستقل ودقيق: يجب أن تتجاوز مدته ستة أشهر، وأن يكون بلا عذر تقبله المحكمة، ويظل السبب قائمًا حتى لو استمر المستأجر في دفع الأجرة. لذلك تفيد الأدلة المؤرخة مثل محاضر المعاينة، وحالة الترخيص، واستهلاك الخدمات، والمراسلات، وشهادة الجيران أو العاملين بحسب قواعد الإثبات. وفي المقابل، يستطيع المستأجر تقديم ما يثبت استمرار النشاط أو وجود عذر حقيقي، مثل أعمال لازمة أو قرار إداري أو مانع مادي، وتقدّر المحكمة كفايته.

التنازل والتأجير من الباطن وتغيير النشاط

لا يجوز للمستأجر تأجير المحل كله أو بعضه من الباطن، أو التنازل عن الإيجار، إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر. وشغل الغير للعين قرينة لمصلحة المؤجر، مع حق المستأجر في إثبات العكس. إذا كان التأجير الكامل من الباطن مأذونًا كتابة ثم تخلى المستأجر الأصلي عن العين منهيًا عقده، نظم القانون قيام علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن بشرط وفاء المستأجر الأصلي بالأجرة. أما التأجير الجزئي المأذون فله أحكامه وخيار المؤجر المنصوص عليه.

ويجب استعمال المحل وفق النشاط والغرض المتفق عليهما. فالاستعمال المنافي لشروط العقد المعقولة أو المخالف للنظام العام أو الآداب أو المضر بمصلحة المؤجر قد يبرر الإخلاء. لكن مجرد تعديل داخلي لا يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء في كل حالة؛ يجب ربط الواقعة بسبب قانوني أو شرط معتبر وإثبات أثرها.

انتهاء المدة والإجراءات القضائية

الامتداد التجاري لا يقوم على «العرف التجاري» وحده. إذا بقي المستأجر منتفعًا بعلم المؤجر ومن دون اعتراض، تعمل قواعد التجديد الضمني في المادة 19، بينما تقيد المادة 20 حق المؤجر في الإخلاء. ولا يسري على المحل التجاري نظام إنهاء الإيجار السكني بعد خمس سنوات الوارد في المادة 26 مكررًا (ب).

تُرفع الدعوى أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية، ويُرفق بها العقد، وسجل السداد، والإذن أو غيابه، ومحاضر الإغلاق أو الاستعمال، وأي تراخيص أو قرارات ذات صلة. وبعد الحكم لا يجوز قطع الكهرباء أو تبديل الأقفال؛ الإخلاء ينفذ رسميًا. ويمكن التواصل مع المحامي خالد مفرج الدلماني على الرقم 66669028 لفحص دليل النشاط وسبب الإخلاء قبل رفع الدعوى أو الرد عليها.

حدد سبب الإخلاء المدعى به، وأرفق العقد والإذن والسداد وأدلة النشاط أو الإغلاق؛ الرد يتصل بالسبب المحدد في الدعوى. راجع نزاعات المجمعات والإيجار التجاري. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

أسئلة شائعة

هل دفع الأجرة يمنع الإخلاء بسبب إغلاق المحل؟  

لا؛ الإغلاق بلا عذر لأكثر من ستة أشهر سبب مستقل ولو دُفعت الأجرة.

هل يجوز إدخال شريك في النشاط؟  

يتوقف ذلك على حقيقة الترتيب والعقد والإذن؛ قد يختلف إدخال شريك فعليًا عن التنازل أو التأجير المستتر.

هل انتهاء عقد المحل يكفي للإخلاء؟  

لا كقاعدة عامة في العقود الخاضعة لقانون الإيجارات؛ يلزم سبب قانوني منطبق.

آخر مراجعة: 2 سبتمبر 2026.  

تنبيه وقائعي: تكييف الإغلاق أو الشراكة أو التنازل يعتمد على واقع الحيازة، والتراخيص، والعقد، والإذن الكتابي، والأدلة؛ وقد تخرج بعض العقود غير المألوفة من نطاق قانون الإيجارات.

---