التصرف في العقارات المرهونة في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يُعتبر التصرف في العقارات المرهونة من أكثر الموضوعات القانونية تعقيدًا في القانون العقاري الكويتي،

نظرًا لتداخله بين حقوق المالك الراهن وحقوق الدائن المرتهن.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن أي تصرف في العقار المرهون يخضع لضوابط دقيقة،

تهدف إلى حماية مصالح الطرفين وضمان استقرار التعاملات العقارية والمالية.

🔹 أولًا: مفهوم الرهن العقاري

الرهن العقاري هو عقد يُخصص فيه المدين عقارًا مملوكًا له كضمان لدين عليه،

بحيث يحتفظ بحق الملكية لكنه يمنح الدائن حقًا عينيًا تبعيًا على العقار يمكنه من استيفاء دينه عند التخلف عن السداد.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن الرهن لا ينقل الملكية للدائن، بل يمنحه الأولوية في التنفيذ على العقار المرهون قبل أي دائن آخر.

🔹 ثانيًا: حكم التصرف في العقار المرهون

يُجيز القانون الكويتي للمالك الراهن التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو الإيجار،

لكن بشرط أن يتم التصرف بعلم وموافقة الدائن المرتهن،

وأن يُسجل التصرف في السجل العقاري مع بيان استمرار الرهن على العقار لحين سداد الدين.ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن أي تصرف يتم دون موافقة الدائن أو خلافًا لشروط الرهن يُعد باطلًا ولا ينتج أثرًا في مواجهة الغير.

🔹 ثالثًا: بيع العقار المرهون

يجوز بيع العقار المرهون في الحالات التالية:

1. إذا وافق الدائن المرتهن صراحة على البيع.
2. أو إذا تم البيع بالمزاد العلني بأمر من المحكمة التنفيذية.

وفي هذه الحالة، تنتقل الملكية إلى المشتري خالية من الرهن بعد استيفاء الدائن لحقه من الثمن،

ويُسجل الحكم أو العقد الجديد رسميًا في إدارة التسجيل العقاري.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا الإجراء يحمي المشتري من أي منازعة مستقبلية ويضمن وفاء الدين بطريقة قانونية سليمة.

🔹 رابعًا: بطلان التصرفات المخالفة للرهن

يُعتبر باطلًا كل تصرف في العقار المرهون يتم دون علم الدائن،

أو إذا كان الغرض منه الإضرار بحقوقه.

وفي هذه الحالة، يحق للدائن المرتهن الطعن بالبطلان وطلب التنفيذ على العقار مباشرةً.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن القضاء الكويتي يُشدّد في تطبيق هذه القاعدة لحماية الدائنين وضمان استقرار النظام المالي.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الملاك والمستثمرين في الكويت بعدم التصرف في العقارات المرهونة إلا بعد:

• الحصول على موافقة رسمية من الدائن المرتهن.
• مراجعة نصوص عقد الرهن للتأكد من القيود القانونية.
• توثيق أي تصرف جديد في السجل العقاري لضمان نفاذه القانوني.

فأي خطأ في هذا النوع من التصرفات قد يؤدي إلى بطلان العقد وفقدان الحق في الملكية.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028