التصرف في العقارات المرهونة في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
التصرف في العقار المرهون في الكويت: هل يجوز البيع أو الهبة أو الإيجار؟
يجوز لمالك العقار المرهون أن يتصرف فيه كقاعدة عامة، ولا يكون البيع أو الهبة باطلًا تلقائيًا لمجرد عدم موافقة الدائن. لكن الرهن المسجل يبقى قائمًا ويتتبع العقار في يد المالك الجديد، فيستطيع الدائن التنفيذ عليه عند عدم الوفاء.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن الفرق كبير بين «صحة التصرف العيني» وبين مخالفة التزام شخصي في عقد التمويل. فقد يلزم العقد الراهن بالحصول على موافقة البنك، ومخالفته قد ترتب مسؤولية أو استحقاق الدين، لكنها لا تتحول وحدها إلى قاعدة عامة تبطل كل بيع.
بيع العقار المرهون
يمكن ترتيب البيع بعدة صور، منها:
سداد الدين وفك الرهن قبل نقل الملكية.
اتفاق البائع والمشتري والدائن على سداد الدين من الثمن وشطب الرهن بالتزامن مع التسجيل.
نقل المديونية أو استبدال الضمان إذا وافق الدائن وفق إجراءاته.
بيع العقار مع بقاء الرهن، فينتقل إلى المشتري مثقلًا به ويتحمل خطر التنفيذ.
البيع الجبري بالمزاد ضمن إجراءات التنفيذ.
لا تنتقل ملكية العقار خالية من الرهن لمجرد أن عقد البيع نص على ذلك. يلزم شطب القيد أو تطهير العقار بالطريق القانوني.
هل موافقة الدائن شرط صحة؟
ليست موافقة الدائن شرطًا عامًا لصحة كل بيع أو هبة. حق الدائن العيني لا يزول بالتصرف، بل يبقى له التقدم والتتبع وفق مرتبته.
ومع ذلك، يجب فحص عقد التمويل؛ فقد يتضمن شرطًا يمنع التصرف أو يجعل الدين مستحقًا عند المخالفة. أثر هذا الشرط يكون في العلاقة التعاقدية، وتحديده يحتاج قراءة نصه والقانون، ولا يبرر تلقائيًا وصف بيع الغير بالبطلان المطلق.
الإيجار وقبض الأجرة مقدمًا
للإيجار والمخالصات وحوالة الأجرة أحكام خاصة في نفاذها تجاه الدائن المرتهن. قد يتأثر النفاذ بتاريخ قيد الرهن ومدة الإيجار وثبوت تاريخه وقبض الأجرة مقدمًا.
لذلك لا يكفي القول إن كل إيجار يحتاج موافقة الدائن أو إنه باطل من دونها. يجب فحص المادتين 985 و986 من القانون المدني والوقائع والعقد والقيد.
حق الدائن
إذا حل الدين ولم يُوف، ينفذ الدائن بسند تنفيذي ومن خلال إجراءات الحجز والبيع، ولا يستولي على العقار أو يبيعه لنفسه مباشرة. ويتقدم في حصيلة البيع وفق مرتبة قيده، مع مراعاة المصروفات والامتيازات التي يقدمها القانون.
ولا تكون الأولوية «قبل أي دائن» بصورة مطلقة، فقد توجد حقوق خزانة أو مصروفات قضائية أو امتيازات أو رهون أسبق.
مخاطر المشتري
إذا اشترى شخص عقارًا مثقلًا برهن دون تسويته، قد ينفذ الدائن على العقار حتى لو كان المشتري حسن النية، لأن القيد يعلن الحق للغير. وقد يملك الحائز خيارات قانونية في إجراءات التنفيذ بحسب الحالة، لكن لا ينبغي بناء الصفقة على احتمال إنقاذ لاحق.
يجب قبل الدفع استخراج كشف حديث بالقيود وتحديد رصيد الدين وآلية الشطب ومن يودع الثمن وأين ومتى يتم التسجيل.
الغش والإضرار بالدائن
التصرف بقصد الإضرار قد يفتح للدائن طرقًا للطعن أو عدم النفاذ وفق شروط دعوى عدم نفاذ التصرف وغيرها، لكنه لا يعني أن كل تصرف بلا علمه باطل. يلزم إثبات شروط الطريق القانوني المختار، مثل الضرر وحالة المدين وعلم المتصرف إليه عند اللزوم.
قائمة تحقق
وثيقة الملكية وكشف الرهون والحجوز.
عقد الرهن والتمويل وشروط الاستحقاق.
كتاب رسمي برصيد المديونية وصلاحيته الزمنية.
آلية دفع لا تسلم كامل الثمن للبائع قبل الشطب.
موافقة الدائن عند الاتفاق على فك الرهن أو نقل الدين.
عقد يبين من يتحمل الرسوم والمخاطر.
تنسيق الشطب ونقل الملكية في إجراء آمن.
فحص أي إيجارات أو حقوق شاغلين.
أسئلة شائعة
هل بيع العقار بلا موافقة البنك باطل؟
ليس كقاعدة عامة؛ يبقى الرهن متتبعًا للعقار، وقد توجد آثار تعاقدية مع البنك.
هل يصبح المشتري مسؤولًا شخصيًا عن دين البائع؟
لا تلقائيًا؛ انتقال الالتزام الشخصي يحتاج اتفاقًا أو سببًا قانونيًا، لكن العقار نفسه يبقى ضمانًا للدين.
هل يمكن تأجير العقار؟
يمكن، مع فحص نفاذ الإيجار ودفعات الأجرة في مواجهة الدائن.
هل يكفي وعد البائع بفك الرهن؟
لا؛ يجب توثيق الرصيد وترتيب السداد والشطب مع التسجيل.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني مراجعة وثيقة العقار والرهن وعقد البيع وترتيب فك القيد أو نقل المديونية. للتواصل: 66669028.
جهّز عقد الرهن وكشف الرصيد وموافقة الدائن أو رده ومسودة البيع وطريقة سداد المديونية وفك الرهن. راجع إجراءات بيع العقار المرهون. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على القيد وعقد التمويل والتصرف والسند والوقائع والنص النافذ.
