الضمانات القانونية في عقود بيع العقارات بالكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يُعد عقد بيع العقار من أهم العقود المدنية في الكويت، لما يترتب عليه من نقل الملكية وتغيير المركز القانوني للأطراف.

ولذلك، وضع القانون الكويتي مجموعة من الضمانات القانونية التي تهدف إلى حماية كلٍّ من البائع والمشتري، وضمان استقرار التعاملات في السوق العقاري.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه الضمانات ليست مجرد بنود شكلية، بل هي ركائز قانونية جوهرية تضمن سلامة العقد، وصحة التصرف، وحماية حقوق الطرفين من الغش أو التدليس أو النزاعات المستقبلية.

🔹 أولًا: ضمان سلامة الملكية

ينص القانون الكويتي على أن البائع يلتزم بنقل ملكية العقار خالية من أي حقوق للغير.

فإذا ظهر أن العقار مثقل برهن أو حجز أو حق انتفاع غير مذكور بالعقد، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد أو المطالبة بالتعويض.ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا الضمان يُعرف في القانون بـ "الضمان القانوني للملكية"، وهو من النظام العام ولا يجوز الاتفاق على إسقاطه.

🔹 ثانيًا: ضمان التعرض والاستحقاق

يُقصد بضمان التعرض أن يلتزم البائع بحماية المشتري من أي دعوى أو مطالبة من الغير في ملكية العقار المبيع.

فإذا صدر حكم قضائي ضد المشتري باستحقاق العقار، يكون البائع ملزمًا برد الثمن وتعويض المشتري عن الضرر.ويُؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا الضمان يستمر حتى بعد التسجيل، لأن العقد لا يسقط حقوق المشتري في مواجهة بائع لم يكشف عن عيوب الملكية.

🔹 ثالثًا: ضمان العيوب الخفية في العقار

العيب الخفي هو كل نقص في العقار لا يمكن اكتشافه بالفحص المعتاد ويؤثر على صلاحية العقار للاستعمال أو يقلل من قيمته.

وفي هذه الحالة، يحق للمشتري إما فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الثمن.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذا الضمان يستمر لمدة سنة من تاريخ تسليم العقار، ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول.

🔹 رابعًا: الضمانات الشكلية والإجرائية

يشترط القانون الكويتي لصحة عقد البيع:

1. توثيقه رسميًا في إدارة التسجيل العقاري.
2. توقيعه من الطرفين أمام موظف مختص.
3. إصدار شهادة ملكية باسم المشتري.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن عدم استيفاء هذه الإجراءات يجعل العقد باطلًا بطلانًا مطلقًا ولا تنتقل بموجبه الملكية.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني كل من يرغب في شراء عقار بالكويت أن يطلب نسخة محدثة من شهادة التسجيل العقاري،

وأن يستعين بمحامٍ متخصص لمراجعة العقد قبل التوقيع، لأن الضمان الحقيقي لا يكون في الورق فقط، بل في التحليل القانوني الدقيق للعقد ومحتواه.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028