الضمانات القانونية في عقود بيع العقارات بالكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
يُعد عقد بيع العقار من أهم العقود المدنية في الكويت، لما يرتبه من التزامات، مع بقاء انتقال الملكية والحق العيني مرتبطًا بالتسجيل الرسمي.
ولذلك، وضع القانون الكويتي مجموعة من الضمانات القانونية التي تهدف إلى حماية كلٍّ من البائع والمشتري، وضمان استقرار التعاملات في السوق العقاري.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه الضمانات ليست مجرد بنود شكلية، بل هي ركائز قانونية جوهرية تضمن سلامة العقد، وصحة التصرف، وحماية حقوق الطرفين من الغش أو التدليس أو النزاعات المستقبلية.
🔹 أولًا: ضمان التعرض والاستحقاق
يلتزم البائع بعدم التعرض للمشتري وبضمان استحقاق الغير للعقار وفق القانون والعقد. لكن الضمان ليس من النظام العام على إطلاقه؛ تجيز المادة 487 زيادة ضمان الاستحقاق أو إنقاصه أو إسقاطه.
ويبطل شرط الإعفاء أو الإنقاص إذا تعمد البائع إخفاء سبب الاستحقاق أو كان الاستحقاق ناشئًا من فعله. لذلك يجب قراءة شرط الضمان مع علم البائع وسبب حق الغير.
🔹 ثانيًا: ضمان التعرض والاستحقاق
يُقصد بضمان التعرض أن يلتزم البائع بحماية المشتري من أي دعوى أو مطالبة من الغير في ملكية العقار المبيع.
فإذا صدر حكم قضائي ضد المشتري باستحقاق العقار، يكون البائع ملزمًا برد الثمن وتعويض المشتري عن الضرر.ويُؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا الضمان يستمر حتى بعد التسجيل، لأن العقد لا يسقط حقوق المشتري في مواجهة بائع لم يكشف عن عيوب الملكية.
🔹 ثالثًا: ضمان العيوب الخفية في العقار
العيب الخفي هو كل نقص في العقار لا يمكن اكتشافه بالفحص المعتاد ويؤثر على صلاحية العقار للاستعمال أو يقلل من قيمته.
وفي هذه الحالة، يحق للمشتري إما فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الثمن.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذا الضمان يستمر لمدة سنة من تاريخ تسليم العقار، ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول.
🔹 رابعًا: التسجيل وأثره
لا تنتقل ملكية العقار بالعقد أو دفع الثمن وحدهما؛ يجب استكمال الشكل والقيد الرسمي. لكن عدم التسجيل لا يجعل العقد الأساسي باطلًا مطلقًا في كل الأحوال، فقد تبقى التزامات شخصية بين الطرفين مثل استكمال التسجيل أو الفسخ أو رد الثمن أو التعويض.
البطلان يحتاج سببًا مستقلًا، أما أثر عدم القيد فينصب أساسًا على عدم انتقال الحق العيني.
🔹 خامسًا: نصيحة قانونية
ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني كل من يرغب في شراء عقار بالكويت أن يطلب نسخة محدثة من شهادة التسجيل العقاري،
وأن يستعين بمحامٍ متخصص لمراجعة العقد قبل التوقيع، لأن الضمان الحقيقي لا يكون في الورق فقط، بل في التحليل القانوني الدقيق للعقد ومحتواه.
المحامي خالد مفرج الدلماني
مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا
ماجستير في القانون
📞 66669028
جهّز مسودة البيع والوثيقة وبيانات القيود والثمن والتسليم لتحديد الضمانات الممكن صياغتها وما يحتاج مستندًا مستقلًا. راجع مراجعة عقد البيع قبل التوقيع. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. يجب فحص شرط الضمان والقيد والعيب وسبب الاستحقاق والميعاد.
