العقود العقارية الذكية وأثرها القانوني في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يشهد القطاع العقاري في الكويت تحولًا رقميًا متسارعًا شمل جميع مراحله القانونية والإجرائية،

ومن أبرز مظاهر هذا التحول ظهور ما يُعرف بـ العقود العقارية الذكية،

وهي عقود تُبرم وتُنفذ إلكترونيًا بشكل آلي عبر تقنيات البلوك تشين (Blockchain)،

وتحظى باهتمام واسع في الأوساط القانونية لما تحمله من إمكانيات كبيرة في حماية الحقوق وتسهيل المعاملات العقارية.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه العقود تمثل الجيل الجديد من المعاملات العقارية

التي تجمع بين القانون والتقنية، وتُثير في الوقت ذاته تساؤلات قانونية مهمة حول حجيتها ومشروعيتها في الكويت.

🔹 أولًا: ما المقصود بالعقود العقارية الذكية؟

العقود الذكية هي اتفاقات رقمية تُبرم بين طرفين إلكترونيًا،

تُنفذ تلقائيًا عند تحقق الشروط المحددة داخل النظام دون تدخل بشري مباشر.ففي المجال العقاري، قد يتضمن العقد الذكي شروط البيع، أو السداد، أو نقل الملكية،

ويتم التنفيذ تلقائيًا عند تحقق الشرط — مثل دفع الثمن أو استلام المستندات.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذه العقود تُخزن في نظام البلوك تشين،

مما يجعلها غير قابلة للتلاعب أو التزوير بفضل التوثيق المشفر والشفافية العالية.

🔹 ثانيًا: الإطار القانوني للعقود الذكية في الكويت

رغم أن القانون الكويتي لم يُصدر بعد تشريعًا خاصًا بالعقود الذكية،

إلا أن قانون المعاملات الإلكترونية رقم (20) لسنة 2014

يُقر بصحة العقود الإلكترونية واعتبارها ملزمة قانونًا متى توفرت أركان العقد من رضا ومحل وسبب مشروع.وبالتالي، فإن العقود العقارية الذكية تُعد صحيحة ومُلزمة قانونيًا

طالما أنها تُعبّر عن إرادة الأطراف وتستوفي الشروط القانونية المنصوص عليها في القانون المدني الكويتي.ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن التحدي الأكبر لا يكمن في مشروعية العقد،

بل في توثيقه وتسجيله رسميًا لدى وزارة العدل أو الجهات العقارية المختصة.

🔹 ثالثًا: المزايا القانونية للعقود العقارية الذكية

1. الأمان والشفافية:
   جميع المعاملات مُسجلة على شبكة مشفرة لا يمكن تعديلها بعد التنفيذ.
2. السرعة في الإنجاز:
   يتم تنفيذ بنود العقد فور تحقق شروطه دون الحاجة إلى مراجعة ورقية أو توقيعات إضافية.
3. خفض النزاعات:
   لأن النظام نفسه يُنفذ ما تم الاتفاق عليه تلقائيًا، دون تدخل بشري.
4. الحفظ الإلكتروني الدائم:
   العقود محفوظة في أنظمة رقمية غير قابلة للفقدان أو التلاعب.

ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذه الخصائص تجعل العقود الذكية

أداة قوية في إدارة المعاملات العقارية الاستثمارية والمشاريع الكبرى.

🔹 رابعًا: التحديات القانونية والتنظيمية

رغم المزايا الكبيرة، إلا أن هناك تحديات قانونية تستوجب معالجة تشريعية، أهمها:

• غياب تشريع واضح يُنظم العقود الذكية في المجال العقاري.
• مسألة تحديد المسؤولية القانونية في حال حدوث خطأ تقني أو إخلال بالبرمجة.
• عدم وضوح آلية التسجيل الرسمي للعقود العقارية الذكية ضمن السجلات العقارية الحالية.
• تحديد جهة الاختصاص القضائي عند نشوء نزاع إلكتروني.

ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه التحديات لا تُلغي مشروعية العقود الذكية،

لكنها تتطلب تطوير الأطر القانونية والتقنية لتتلاءم مع الواقع الرقمي الحديث.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني جميع المستثمرين والمطورين العقاريين في الكويت بما يلي:

• عدم إبرام أي عقد ذكي إلا من خلال منصة معتمدة أو موثوقة قانونيًا.
• مراجعة النصوص القانونية التي تحكم العقود الإلكترونية قبل التنفيذ.
• استشارة محامٍ مختص في القانون العقاري والتقني قبل استخدام العقود الذكية.
• توثيق نسخة رسمية من العقد لدى الجهات العقارية حفاظًا على الحجية القانونية.

فالعقود العقارية الذكية تمثل مستقبل المعاملات،

لكنها تحتاج إلى وعي قانوني دقيق لحماية الحقوق وضمان سلامة التنفيذ.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028