القيود على تملك العقارات لغير الكويتيين | المحامي خالد مفرج الدلماني
القيود على تملك العقارات لغير الكويتيين في الكويت
الأصل أن تملك غير الكويتي للعقار ليس حقًا عامًا ينشأ من الإقامة أو القدرة المالية. القانون يحدد فئات استثنائية، ولكل فئة شروط تتعلق بالجنسية والصفة ونوع العقار والغرض والمساحة وعدد العقارات والحاجة إلى مرسوم أو إذن. والتصرف المخالف للقانون يقع باطلًا ولا يجوز تسجيله.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن أهم خطوة هي تحديد المسار الذي ينتمي إليه طالب التملك؛ فمواطن مجلس التعاون يختلف عن العربي غير الخليجي، والفرد يختلف عن الشركة أو الصندوق، والشراء يختلف عن انتقال العقار بالميراث.
نطاق القيود
لا تقتصر القاعدة على الملكية الكاملة، بل قد تمتد إلى ملكية الرقبة وحق الانتفاع وفق النص المنظم. ولا يصح التحايل بتغيير وصف التصرف أو بوضع الملكية صوريًا باسم شخص آخر؛ العبرة بحقيقة المستفيد والحق الذي ينشأ.
شروط العربي الطبيعي: مجتمعة لا بدائل
مسار المادة الثالثة من المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 خاص بالعربي الطبيعي. ويستلزم صدور مرسوم بمنحه الحق، مع اجتماع الشروط الآتية:
الإقامة الدائمة المشروعة.
دخل يسمح بالشراء.
عدم صدور أحكام مخلة بالشرف أو الأمانة خلال الإقامة.
أن يكون العقار كله لسكنه وسكن أسرته.
ألا تزيد المساحة على ألف متر مربع، مع حكم الزيادة التنظيمية.
ألا يملك عقارًا آخر في الكويت.
المعاملة بالمثل في الدولة التي يحمل جنسيتها.
ألا يكون محل الشراء حصة شائعة من كويتي.
أي شروط إضافية يقررها مجلس الوزراء.
الجنسية العربية أو السكن الخاص أو المرسوم ليست حالات منفصلة؛ بل عناصر متراكمة في هذا المسار. ولا يدخل فيه كل مقيم لمجرد طول الإقامة.
قاعدة السنوات الخمس
لا يمنع القانون المالك من بيع العقار خلال أول خمس سنوات من تملكه. الحكم الصحيح هو أنه إذا تصرف في العقار الذي تملكه، فلا يجوز له تملك عقار آخر بغير طريق الميراث قبل مرور خمس سنوات من تاريخ التصرف في العقار الأول، مع الاستثناءات التي يقررها القانون.
لذلك يجب عدم وضع شرط تعاقدي أو تقديم مشورة على أساس أن البيع نفسه محظور خمس سنوات؛ القيد يتعلق بإعادة التملك بعد التصرف.
قيد الاستعمال
في مسار العربي الطبيعي يجب تخصيص العقار كله للسكن الخاص له ولأسرته. وإذا استغل العقار على خلاف الغرض الذي أجازه القانون، فقد يؤثر ذلك في طلب تملك لاحق وفي مركزه القانوني.
أما الفئات الأخرى فلها أغراضها وضوابطها الخاصة؛ فلا يصح تعميم شرط السكن الشخصي أو مساحة ألف متر على الخليجي أو البعثة أو كل شركة.
مواطنو دول مجلس التعاون
يعاملهم القانون رقم 1 لسنة 2004 معاملة الكويتيين في تملك الأراضي والعقارات المبنية. فلا يخضعون تلقائيًا لشروط العربي غير الخليجي، ولا يضاف شرط المعاملة بالمثل الفردي إلى هذا المسار.
وتبقى القواعد العامة التي تطبق على الكويتيين بحسب نوع العقار واستعماله والتسجيل والتخطيط.
الشركات والصناديق والمحافظ
لم يعد صحيحًا القول إن الشركات ذات المساهمين غير الكويتيين لا تملك إلا بطريق الانتفاع أو الإيجار. بعد المرسوم بقانون رقم 7 لسنة 2025 توجد مسارات محددة للشركات المدرجة والصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية المرخصة والكيانات الاستثمارية، بحسب شروط كل فئة.
ويضع المرسوم رقم 195 لسنة 2025 قيدًا رئيسيًا على الشركات والصناديق والمحافظ المشمولة: حظر التعامل بأي صورة في العقارات أو القسائم أو الأراضي المخصصة للسكن الخاص، مستقلة كانت أو ضمن مشروع.
وعند انقضاء الكيان المشمول، يقتصر توزيع الحصص العينية العقارية على الكويتيين، ويحصل غير الكويتي على المقابل النقدي وفق النظام المقرر.
أما شركات الاستثمار المباشر، فيرتبط ما قد يؤذن لها به بالعقار اللازم للنشاط أو الإدارة أو سكن المستثمرين والعاملين، مع عدم المضاربة وبالضوابط والمناطق والمراسيم النافذة.
قيود الميراث
تختلف القيود عند أيلولة العقار بالميراث. قد يلزم الوارث بالتصرف خلال سنة أو سنتين بحسب الفئة والوقائع، وقد يرد استثناء أو مرسوم إعفاء.
ومن التعديلات المهمة في سنة 2025 إعفاء العربي من التصرف إذا آلت إليه الملكية بالميراث عن والدته الكويتية. وفي الحالات التي يحددها القانون، قد يقع البيع الجبري عند عدم التصرف خلال المدة؛ وهو حكم خاص، لا «مصادرة» عامة لكل مخالفة.
أثر مخالفة القانون
يقع باطلًا التصرف الذي يتم بالمخالفة لأحكام قانون تملك غير الكويتيين، ولا يجوز تسجيله، ويجوز طلب الحكم بالبطلان وفق القانون.
لكن يجب التفريق بين البطلان وبين المصادرة. لا يقرر النظام مصادرة عامة للعقار، بينما ينظم البيع الجبري في حالات مخصوصة، مثل بعض أوضاع الميراث أو تغير ملكية الكيان وعدم تصحيح الوضع خلال الأجل.
قيود البعثات
تملك الدول عقارًا لمقر البعثة أو القنصلية وسكن رئيسها وأعضائها ضمن شرط المعاملة بالمثل وصدور المرسوم والمساحة المقررة. لا يمتد هذا المسار إلى شراء استثماري خاص لا يتصل بمهمة البعثة.
قائمة تحقق قبل التوقيع
حدد جنسية المشتري وصفته وتركيبة ملكية الشركة.
استخرج التصنيف التنظيمي للعقار، وبالأخص السكن الخاص.
حدد الغرض الحقيقي من التملك والاستعمال اللاحق.
تحقق من المرسوم أو الإذن أو موافقة الجهة الرقابية عند الحاجة.
افحص الوثيقة والحدود والرهون والحجوز.
اربط دفع الثمن بإمكان التسجيل، وضع آلية واضحة للرد عند التعذر.
راجع مدد الميراث وإعادة التملك قبل انتهائها.
لا تستخدم اسم شريك أو قريب كواجهة لتجاوز القانون.
أسئلة شائعة
هل تمنع قاعدة الخمس سنوات بيع العقار؟
لا. القاعدة تتعلق بعدم تملك عقار آخر خلال خمس سنوات بعد التصرف، وفق نطاق النص واستثناءاته.
هل يستطيع أي عربي مقيم شراء بيت؟
لا؛ يلزم اجتماع شروط المسار وصدور مرسوم.
هل يجوز للشركة شراء أرض سكن خاص؟
الفئات الاستثمارية المشمولة بالمرسوم رقم 195 لسنة 2025 محظور عليها التعامل في أراضي وعقارات السكن الخاص.
هل الميراث يلغي القيود؟
لا. توجد مدد والتزامات واستثناءات تختلف بحسب الوارث والمورث والعقارات الأخرى.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني فحص صفة المشتري ونوع العقار والموافقات والعقد قبل دفع الثمن. للتواصل: 66669028.
جهّز صفة المشتري ونوع العقار وغرض التصرف والموافقات الرسمية؛ تُراجع الشروط السارية على الحالة قبل الالتزام بالشراء. راجع تقييم أهلية المشتري للتملك. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. هذا شرح عام، ويجب فحص النصوص والمراسيم والقرارات النافذة وقت كل معاملة.
