المحامي خالد مفرج الدلماني | التقادم في الدعاوى العقارية وسقوط الحق بالمطالبة في الكويت
هل يمكن أن يسقط حقك في المطالبة بعقار بسبب مرور الزمن؟
هل يمكن أن تسقط دعوى فسخ عقد بيع أو إزالة الشيوع بالتقادم؟
ومتى يُعتبر السكوت تنازلًا ضمنيًا؟في هذا الدليل القانوني المتكامل، يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني مفهوم التقادم في النزاعات العقارية في الكويت، وأنواعه، ومتى يبدأ، ومتى ينقطع، وكيف تتعامل المحاكم مع الدفع بسقوط الحق.
أولًا: ما هو التقادم قانونًا؟
التقادم هو مضي مدة معينة على الحق دون المطالبة به، مما يؤدي إلى سقوط الدعوى أو عدم سماعها.⚖️ مهم جدًا:
التقادم لا يُطبق تلقائيًا، بل يجب أن يتمسك به الخصم أمام المحكمة.
ثانيًا: هل جميع الحقوق العقارية تسقط بالتقادم؟
لا.هناك فرق بين:
- الحقوق العينية العقارية (مثل الملكية)
- الحقوق الشخصية المرتبطة بالعقار (مثل المطالبة بالثمن أو التعويض)
الملكية المسجلة لا تسقط بالتقادم بمجرد مرور الزمن،
لكن بعض الدعاوى المرتبطة بها قد تسقط.
ثالثًا: تقادم دعوى فسخ عقد بيع عقار
إذا علم المشتري بوجود سبب للفسخ (مثل عيب أو إخلال)،
وسكت مدة طويلة دون مطالبة،
قد يُدفع بسقوط دعواه بالتقادم.ويبدأ التقادم غالبًا من تاريخ العلم بالسبب.
رابعًا: تقادم دعوى إزالة الشيوع
الأصل أن لكل شريك أن يطلب إزالة الشيوع في أي وقت،
ولا يسقط هذا الحق بالتقادم ما دام الشيوع قائمًا.لكن المطالبة بريع أو تعويض عن انتفاع سابق قد تخضع للتقادم.
خامسًا: التقادم في دعاوى الإيجارات
المطالبة بالأجرة المتأخرة تخضع لمدة تقادم محددة،
وعدم المطالبة لفترة طويلة قد يؤدي لسقوط المطالبة بها.أما الإخلاء بسبب إخلال مستمر فقد لا يسقط طالما استمر الإخلال.
سادسًا: التقادم في دعاوى العيوب الخفية
يبدأ التقادم من تاريخ اكتشاف العيب،
وليس من تاريخ إبرام العقد.والتأخر الطويل في رفع الدعوى قد يُفهم على أنه قبول ضمني.
سابعًا: متى ينقطع التقادم؟
ينقطع التقادم بـ:
- رفع الدعوى.
- الإنذار القضائي.
- الإقرار بالدين.
- أي إجراء قانوني رسمي.
وبعد الانقطاع تبدأ مدة جديدة.
ثامنًا: هل يسقط الحق أم تسقط الدعوى فقط؟
هناك فرق مهم:
| سقوط الحق | سقوط الدعوى |
|---|---|
| ينقضي الحق ذاته | يبقى الحق لكن لا تُسمع الدعوى |
| حالات نادرة | حالات شائعة |
| يحتاج نصًا خاصًا | يخضع لقواعد التقادم |
تاسعًا: أخطاء يقع فيها المتقاضون
❌ الاعتقاد أن مرور الزمن لا يؤثر.
❌ السكوت الطويل دون مطالبة.
❌ عدم توجيه إنذار رسمي.
❌ عدم متابعة التنفيذ بعد الحكم.
❌ عدم التمسك بالدفع بالتقادم عند توفره.
عاشرًا: متى تحتاج إلى محامٍ في مسائل التقادم العقاري؟
لأن:
- تحديد بداية التقادم مسألة قانونية دقيقة.
- التفرقة بين الحق والدعوى تحتاج فهم عميق.
- الدفع بالتقادم يجب أن يكون في الوقت المناسب.
- أحيانًا يمكن إحياء الحق إذا ثبت انقطاع المدة.
الخلاصة
التقادم في الدعاوى العقارية مسألة حساسة قد تحسم النزاع قبل الدخول في موضوعه.
فهم مدة التقادم، وبداية احتسابها، وأسباب انقطاعها، قد يكون الفارق بين قبول الدعوى ورفضها.
مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة
محامٍ مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا
– للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞
