⚖️ المحامي خالد مفرج الدلماني – خبير في قضايا تثمين العقارات في الكويت

تُعد قضايا تثمين العقارات من أكثر القضايا العقارية دقة وتعقيدًا في الكويت، نظرًا لتداخلها مع القرارات الحكومية وقوانين نزع الملكية والاستملاك العام وتعويض الملاك.

ويُعد المحامي خالد مفرج الدلماني أحد أبرز المحامين المتخصصين في هذا المجال، بخبرة تمتد في الدعاوى العقارية والإدارية المتعلقة بتقدير قيمة العقارات والتظلم من قرارات التثمين أو التعويض.

🔹 أولًا: مفهوم تثمين العقار في القانون الكويتي

التثمين هو تقدير القيمة العادلة للعقار من قبل لجنة مختصة بوزارة المالية أو الجهات الحكومية المعنية، عند:

• نزع ملكية العقار للمصلحة العامة.
• استملاك الأراضي للمشاريع الحكومية.
• صرف تعويضات لملاك العقارات المتضررة من قرارات التنظيم أو الطرق أو المرافق.

ويتم التثمين استنادًا إلى القانون رقم (33) لسنة 1964 بشأن نزع الملكية للمنفعة العامة، وقرارات اللجان الفنية التابعة لإدارة نزع الملكية.

🔹 ثانيًا: حالات الطعن على قرارات التثمين

من خبرة المحامي خالد مفرج الدلماني، فإن أكثر ما يثير النزاعات هو:

1. انخفاض قيمة التعويض مقارنة بالسعر الفعلي في السوق.
2. تجاهل التطويرات والتحسينات التي أجراها المالك في العقار.
3. عدم شمول العقار بكامل مساحته في التقدير.
4. تأخر صرف التعويض أو خصم مبالغ غير مبررة.
5. وجود فروقات في التقدير بين عقارات متماثلة في نفس المنطقة.

وفي مثل هذه الحالات، يحق للمالك رفع دعوى إلغاء قرار التثمين أو دعوى تعويض إضافي أمام المحكمة الكلية (الدائرة الإدارية أو المدنية حسب الجهة).

🔹 ثالثًا: الأساس القانوني للتظلم والطعن

يتيح القانون لصاحب العقار المتضرر أن يتقدم بـ:

1. تظلم إداري إلى لجنة التثمين خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار بالقيمة.
2. في حال الرفض أو السكوت، يحق له رفع دعوى إلغاء القرار الإداري أو دعوى إعادة التقييم أمام المحكمة المختصة.
3. كما يمكن المطالبة بتعويض عن فوات المنفعة الناتجة عن تأخر صرف التعويض أو انخفاض قيمته.

ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن المحاكم الكويتية أقرت في أحكام عديدة مبدأ التعويض العادل وفق القيمة السوقية الحقيقيةوليس وفق التقدير الإداري.

🔹 رابعًا: إجراءات التقييم الجديدة

مع تحديث آليات التثمين العقاري في الكويت، أصبحت اللجان ملزمة بـ:

• الاعتماد على تقييم مثمنين معتمدين.
• مراعاة الأسعار الفعلية في السوق العقاري.
• احتساب القيمة المضافة للموقع والخدمات.
• الأخذ بعين الاعتبار حالة المباني ومدى جاهزيتها.

إلا أن التطبيق العملي لا يخلو من الأخطاء، وهو ما يجعل دور المحامي المتخصص جوهريًا في مراجعة المستندات الفنية والتقارير وإعداد الدفوع القانونية الدقيقة.

🔹 خامسًا: دور المحامي خالد مفرج الدلماني في هذه القضايا

يتولى المكتب بإشرافه مباشرة:

1. دراسة تقرير التثمين وتحليل نقاط الضعف فيه.
2. إعداد مذكرة تظلم مفصلة مدعمة بالمستندات والمقارنات السوقية.
3. رفع الدعوى الإدارية للمطالبة بإلغاء التقييم أو تعديله.
4. ندب خبير هندسي أو مثمن قضائي مستقل لإثبات القيمة الحقيقية.
5. المطالبة بالتعويض المالي الكامل عن الأضرار الناتجة عن الخطأ في التقدير أو التأخير.

وقد نجح المكتب في تحقيق أحكام نهائية بزيادة التعويضات العقارية في عدد من القضايا، استنادًا إلى تقارير فنية دقيقة.

🔹 سادسًا: نصيحة قانونية للملاك والمستثمرين

• لا توقّع على قبول التثمين إلا بعد مراجعة قانونية دقيقة.
• احتفظ بجميع المستندات والعقود والرسومات المعمارية للعقار.
• تابع مواعيد التظلم القانونية بدقة (30 يومًا من الإخطار).
• في حال الشك، بادر بالتواصل مع محامٍ مختص في قضايا التثمين لتقديم الاستشارة الفورية.

المحامي خالد مفرج الدلماني

محامٍ مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

📞 للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028