الملكية الشائعة وحق التصرف في العقار المشترك | المحامي خالد مفرج الدلماني

الملكية الشائعة والتصرف في العقار المشترك والشفعة

تقوم الملكية الشائعة عندما يملك شخصان أو أكثر حصصًا حسابية في العقار كله من دون فرز جزء مادي لكل منهم. يجوز للشريك بيع حصته أو رهنها، لكن بيعها لغير الشركاء قد يثبت للباقين حق الشفعة وفق الشروط والمواعيد.

يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن التصرف في حصة شائعة يختلف عن بيع غرفة أو قطعة محددة قبل القسمة، كما تختلف الإدارة المعتادة عن التغيير الجوهري والتصرف في كامل العقار.

بيع الحصة الشائعة

يجوز للشريك التصرف في حصته من دون موافقة بقية الشركاء. ولا يعني ذلك أنه يملك جزءًا ماديًا بعينه؛ المشتري يدخل شريكًا بنسبة الحصة في العقار كله.

إذا بيعت الحصة لشخص من غير الشركاء، قد يثبت حق الشفعة لبقية الشركاء، أي الحلول محل المشتري بالشروط نفسها.

التصرف في جزء مفرز

قد يبيع الشريك جزءًا محددًا قبل القسمة. لا يوصف التصرف بأنه ممنوع حتمًا، لكنه لا يرتب نقل ملكية ذلك الجزء أو الحق العيني عليه إلا إذا آل الجزء إلى المتصرف عند القسمة وفق المادة 829.

هذه مخاطرة للمشتري؛ فقد يختص بالجزء شريك آخر. الأأمن أن يكون محل العقد الحصة الشائعة، أو تسبق البيع قسمة صحيحة مسجلة.

حق الشفعة

يثبت للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة لغير الشركاء، مع الاستثناءات المقررة قانونًا، ومنها بعض البيوع بين الأقارب أو بالمزاد العلني.

يجوز للبائع أو المشتري إنذار الشفيع رسميًا ببيانات البيع والثمن والشروط. وعلى الشفيع إعلان رغبته إلى البائع والمشتري خلال خمسة عشر يومًا من العلم بالبيع.

بعد إعلان الرغبة، ترفع الدعوى على البائع والمشتري خلال ثلاثين يومًا مع إيداع كامل الثمن الحقيقي وفق القانون، وإلا سقط الحق. وإذا كان المبيع عقارًا، يسقط الحق كذلك إذا لم تعلن الرغبة خلال ثلاثة أشهر من تسجيل البيع.

المواعيد قصيرة؛ لا يكفي اعتراض شفهي أو رسالة غير رسمية.

إدارة العقار

تكون الإدارة المعتادة بقرار أغلبية الشركاء محسوبة بقيمة الحصص، ويسري القرار على الجميع في نطاقه.

أما التغييرات الأساسية أو تعديل الغرض لتحسين الانتفاع، فيجوز للشركاء الذين يملكون ثلاثة أرباع المال تقريرها مع إخطار الباقين وحقهم في الاعتراض وفق المادة 824.

ولكل شريك أن يتخذ وسائل حفظ المال العاجلة من دون موافقة الآخرين وفق المادة 825. لذلك لا يصح القول إن أي بناء أو تعديل يحتاج إجماعًا في كل حالة.

التصرف في كامل المال

يجوز لمالكي ثلاثة أرباع المال، عند وجود أسباب قوية وكانت القسمة ضارة، تقرير التصرف في المال كله وفق الشروط والإخطار وحق المعترض في اللجوء إلى المحكمة. لا تكون النسبة «أكثر من النصف» قاعدة عامة لكل تصرف.

إنهاء الشيوع

لكل شريك من حيث الأصل طلب القسمة ما لم يوجد نص أو اتفاق صحيح يلزمه بالبقاء مدة محددة. إذا أمكنت القسمة عينًا دون نقص كبير، أفرزت الأنصبة. وإذا تعذرت أو أنقصت القيمة بصورة كبيرة، قد يحكم بالبيع بالمزاد وتوزيع الثمن.

المستندات

• وثيقة العقار ونسب الحصص.
• حصر الوراثة عند وجود تركة.
• عقد بيع الحصة وتاريخ علم الشركاء.
• إنذار البيع وإعلان الرغبة.
• دليل إيداع الثمن وميعاد الدعوى.
• عقود الإيجار والريع والمصروفات.
• أي اتفاق إدارة أو قسمة.
• المخطط وتقرير قابلية القسمة.

أسئلة شائعة

هل يبيع الشريك حصته بلا موافقة؟

نعم، مع احتمال شفعة الشركاء إذا بيعت لغيرهم.

هل يبيع جزءًا محددًا؟

قد يقع التصرف، لكن أثره العيني يتوقف على آل الجزء إليه عند القسمة.

هل يلزم إجماع الشركاء لكل إصلاح؟

لا؛ أعمال الحفظ تجوز للشريك، والإدارة والتغييرات لها نسب وإجراءات مختلفة.

كم مهلة الشفعة؟

15 يومًا لإعلان الرغبة من العلم، ثم 30 يومًا للدعوى والإيداع، مع حد 3 أشهر من تسجيل بيع العقار.

يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني قضايا الشفعة والقسمة وإزالة الشيوع والريع وإدارة العقار المشترك. للتواصل: 66669028.

حدد هل التصرف في حصة شائعة أم جزء محدد، وجهّز الحصص والعقد وتاريخ العلم والتسجيل وأي إنذار قبل تقييم الشفعة أو الاعتراض. راجع شروط وإجراءات الشفعة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على نوع التصرف وتاريخ العلم والتسجيل والأنصبة والمستندات.