الملكية الشائعة وحق التصرف في العقار المشترك | المحامي خالد مفرج الدلماني

تُعد الملكية الشائعة في العقارات من أكثر الأوضاع القانونية تعقيدًا في الكويت،

إذ تتداخل فيها حقوق عدة أشخاص في عقار واحد دون أن يختص أي منهم بجزء مادي محدد.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن القانون الكويتي نظم الملكية الشائعة بشكل دقيق،

منح فيه كل شريك حقًا في الانتفاع بالعقار المشترك، وحدد حدود التصرف القانوني الذي يمكنه القيام به.

🔹 أولًا: تعريف الملكية الشائعة

الملكية الشائعة هي أن يشترك شخصان أو أكثر في ملكية عقار واحد بنسب محددة،

ويُعتبر كل شريك مالكًا لكل جزء من العقار بنسبة حصته.ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه الملكية لا تُعتبر مقسومة ماديًا،

بل هي حالة مؤقتة تنتهي عادةً بالقسمة أو البيع أو اتفاق الأطراف على إنهائها.

🔹 ثانيًا: حق الشريك في التصرف

لكل شريك في الملكية الشائعة الحق في التصرف في حصته فقط دون موافقة الشركاء الآخرين،

لكن لا يجوز له التصرف في كامل العقار أو أي جزء محدد منه دون اتفاق الجميع.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذا الحق يشمل البيع، الرهن، أو التنازل عن الحصة الشائعة،

مع بقاء العقار على حالته المشتركة ما لم يتم تسجيل قسمة رسمية في إدارة التسجيل العقاري.

🔹 ثالثًا: حدود التصرف في الملكية الشائعة

يُحدد القانون الكويتي قيودًا واضحة على التصرف في العقارات المشتركة، منها:

1. لا يجوز لأحد الشركاء إجراء تعديل أو بناء دون موافقة البقية.
2. لا يجوز تأجير العقار بالكامل إلا بموافقة الأغلبية التي تملك أكثر من نصف الحصص.
3. أي تصرف يُخل بحقوق الشركاء يُعتبر باطلًا في مواجهتهم.

ويُؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن الغرض من هذه القيود هو حماية التوازن في الملكية ومنع الاستئثار بالعقار المشترك.

🔹 رابعًا: إنهاء حالة الشيوع

يمكن إنهاء الملكية الشائعة بعدة طرق، منها:

• القسمة الرضائية: باتفاق الشركاء على تقسيم العقار أو بيعه واقتسام الثمن.
• القسمة القضائية: عن طريق رفع دعوى أمام المحكمة لتقدير الحصص وتعيين خبير هندسي.
• البيع بالمزاد: إذا تعذر تقسيم العقار ماديًا.

ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن القسمة القضائية تُعد الحل الأمثل عندما تتعذر التسوية الودية.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الشركاء في العقارات المشتركة بما يلي:

• توثيق الاتفاقات العقارية وتسجيلها رسميًا.
• تجنب التصرف في العقار دون استشارة قانونية.
• اللجوء إلى محامٍ متخصص قبل رفع أي دعوى قسمة أو تصرف مشترك.

فالقانون الكويتي يمنح الحقوق بوضوح، لكن إدارة الملكية الشائعة بحكمة قانونية هي التي تضمن استقرار العقار واستمرار العلاقة بين الشركاء.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028