المنازعات حول ملكية الأراضي والعقارات في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

تُعد المنازعات حول ملكية الأراضي والعقارات في الكويت من أكثر القضايا شيوعًا أمام المحاكم العقارية،

نظرًا لتعدد التصرفات القديمة، واختلاف أوضاع التسجيل، وتداخل الحقوق بين الورثة والمستثمرين.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه القضايا تتطلب دقة قانونية عالية وتحليلًا معمقًا للمستندات،

لأن أي خطأ بسيط في الإثبات أو التسجيل قد يؤدي إلى خسارة الملكية بالكامل.

🔹 أولًا: أسباب المنازعات العقارية

يُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن أغلب المنازعات تنشأ بسبب:

عقود عرفية غير مسجلة في إدارة التسجيل العقاري.

تعدد الورثة وعدم تقسيم العقار رسميًا.

اختلاف حدود الأراضي أو الاعتداء على الملكية المجاورة.

بيع العقار لأكثر من طرف قبل التسجيل النهائي.

إلغاء أو بطلان التصرفات القديمة لعيب في الشكل أو الاختصاص.

وتُظهر التجربة القضائية أن النزاعات المتعلقة بالتسجيل العقاري غالبًا ما تتطلب خبرة محامٍ متخصص في القضايا العقارية.

🔹 ثانيًا: الإثبات في دعاوى الملكية

الإثبات في هذه القضايا يُعد الركيزة الأساسية لحسم النزاع.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن المحكمة تعتمد في تقدير الملكية على:

السندات الرسمية الصادرة من وزارة العدل.

القرائن القانونية كالحيازة ودفع الضرائب.

تقارير الخبراء العقاريين والمسّاحين.

العقود الموثقة والبيانات المساحية.

وفي حال عدم وجود سند رسمي، يمكن الاعتماد على الحيازة الطويلة بنية التملك كقرينة قضائية.

🔹 ثالثًا: التسجيل والحيازة

إذا كان مصدر الملكية بيعًا أو هبة أو تصرفًا قانونيًا، فلا ينتقل الحق العيني إلا بالقيد الرسمي وفق المادة 890 من القانون المدني وقوانين التسجيل. وقد يبقى للعقد غير المسجل أثر شخصي بين أطرافه.

لكن عبارة «الملكية لا تثبت إلا بالتسجيل» مطلقة أكثر من القانون. تقيم المادة 923 قرينة لمصلحة الحائز ظاهرًا بمظهر المالك، وتمنح المادة 935 الحيازة المؤهلة المستمرة خمس عشرة سنة أثرًا في إثبات الحق، ولو لم يبين الحائز سبب كسبه، مع شروط الحيازة واستثناء أموال الدولة والأشخاص العامة والوقف.

لذلك يفحص القاضي السجل ومصدر الحق وصفة اليد ومدتها وانقطاعها والمخططات والقرائن، ولا يساوي بين نقل الملكية بعقد وبين إثبات حق قائم بالحيازة القانونية.

🔹 رابعًا: اختصاص المحاكم العقارية

تختص المحكمة الكلية – الدائرة العقارية بنظر جميع المنازعات المتعلقة بالملكية أو القسمة أو الحيازة أو صحة التصرفات العقارية.

ويُمكن للمحكمة أن تُصدر أوامر مؤقتة بوقف التصرف أو منع التسجيل لحين البت في الدعوى.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن إدارة التسجيل العقاري تلتزم بتنفيذ الأحكام النهائية الصادرة في هذه القضايا فورًا بعد التصديق عليها.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الأفراد والشركات والمستثمرين في الكويت بما يلي:

مراجعة المستندات العقارية قبل الشراء أو الاستثمار.

التأكد من سلامة السجل العقاري وخلوه من النزاعات أو القيود.

اللجوء إلى محامٍ متخصص عند ظهور أي نزاع لحماية الملكية من الضياع أو التعدي.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028

جهّز تسلسل الملكية والمخططات والمساحات والتسجيل الحالي والحكم أو القرار الذي يثير النزاع. راجع نزاعات التسجيل والحدود. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. يلزم تحديد مصدر الحق والقيد وصفة الحيازة والحدود قبل اختيار الدعوى.