الوكالات العقارية وإلغاؤها في القانون الكويتي | المحامي خالد مفرج الدلماني

تُعد الوكالات العقارية من الأدوات القانونية المهمة في السوق العقاري الكويتي،

إذ تُستخدم لتسهيل عمليات البيع والشراء وإدارة الأملاك دون الحاجة إلى حضور المالك شخصيًا.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن الوكالة العقارية، رغم أهميتها، تحتاج إلى صياغة دقيقة وضوابط قانونية واضحة لتجنب إساءة استخدامها أو بطلانها عند النزاع.

🔹 أولًا: مفهوم الوكالة العقارية

الوكالة هي تفويض يمنح بموجبه المالك (الموكل) شخصًا آخر (الوكيل) صلاحية التصرف في العقار نيابةً عنه،

سواء للبيع أو الشراء أو الإيجار أو التسجيل.ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن الوكالة قد تكون خاصة تتعلق بعقار محدد، أو عامة تشمل إدارة جميع أملاك الموكل.

وفي كلتا الحالتين، تُعتبر الوكالة من العقود الخطيرة التي يجب تحريرها بصيغة قانونية واضحة وتوثيق رسمي.

🔹 ثانيًا: الشروط القانونية لصحة الوكالة

لكي تكون الوكالة العقارية صحيحة ونافذة قانونًا، يجب أن تتوافر فيها الشروط الآتية:

أن تصدر من المالك أو صاحب الصفة القانونية.

أن تكون مكتوبة وموثقة أمام كاتب العدل أو الجهة المختصة.

أن تُحدد بدقة نطاق الصلاحيات الممنوحة للوكيل.

ألا تتعارض مع أحكام النظام العام أو الملكية الخاصة.

الوكالة العامة لا تبطل لمجرد عمومها، لكنها تخول أعمال الإدارة في حدود المادة 701 من القانون المدني. أما بيع العقار وغيره من أعمال التصرف فيحتاج وكالة خاصة وفق المادة 702، ويجب فحص الشكل والتوثيق وحدود الثمن والتوقيع والتسجيل.

🔹 ثالثًا: إلغاء الوكالة وأثر قانون 125 لسنة 2023

تخضع الوكالة للقواعد العامة في الانتهاء والعزل، لكن القانون رقم 125 لسنة 2023 وضع حكمًا خاصًا للوكالة العقارية التي يكون محلها تصرفًا ناقلًا للملكية وتعود آثاره لمصلحة الوكيل أو الغير: لا يجوز جعلها غير قابلة للعزل أو الإلغاء.

أما الوكالات العقارية التي لا تدخل في هذا التعريف فتفحص وفق القانون المدني وطبيعة المصلحة وتاريخ الوكالة، ولا يعمم حكم واحد على جميع الوكالات.

يجب استكمال الإلغاء رسميًا وإخطار الوكيل والجهات والأطراف المرتبطة بطريقة يمكن إثباتها، مع فحص المعاملات التي بدأت قبل الإلغاء.

🔹 رابعًا: التصرف بعد انتهاء الوكالة

ليس كل تصرف بعد الإلغاء باطلًا في جميع الأحوال. وفق المادة 60 من القانون المدني، قد يُعامل التصرف على أساس بقاء النيابة إذا كان الوكيل والمتعاقد معه كلاهما يجهلان انتهاءها، ولم يكن في مقدور أي منهما العلم بذلك مع عناية الشخص العادي.

أما إذا علم أحدهما أو كان يستطيع العلم بالعناية المعتادة، فلا يعمل الاستثناء. وإذا تجاوز الوكيل حدود سلطته، فلا ينفذ التصرف في حق الموكل إلا إذا أقره وفق المادة 61؛ وهذا يختلف عن البطلان المطلق.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الملاك والمستثمرين في الكويت بما يلي:

عدم الاعتماد على وكالة عامة لإجراء البيع؛ يلزم تفويض خاص واضح.

تحديد صلاحيات الوكيل بشكل دقيق ومكتوب.

إلغاء أي وكالة منتهية الغرض رسميًا.

توثيق كل وكالة أو إلغائها في إدارة التسجيل العقاري لحماية الملكية من أي استغلال أو تزوير.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028

جهّز نص الوكالة وتاريخها وأي إلغاء أو إخطار والعقد الذي أُبرم بها لتقييم حدود السلطة وأثر التواريخ. راجع بيع العقار بالوكالة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. يلزم فحص نوع الوكالة وتاريخها وعلم الأطراف والتصرف الفعلي.