بطلان التصرفات العقارية غير المسجلة في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
تُعد التصرفات العقارية غير المسجلة من أبرز أسباب النزاعات أمام المحاكم العقارية في الكويت، حيث يؤدي عدم التسجيل إلى بطلان التصرف وعدم انتقال الملكية قانونًا.
ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن المشرّع الكويتي نص صراحة في قانون التسجيل العقاري على أن أي تصرف يتعلق بالعقارات لا يُعتد به إلا بعد تسجيله رسميًا في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل.
🔹 أولًا: المقصود بالتصرف العقاري
التصرف العقاري هو كل عمل قانوني يهدف إلى نقل ملكية عقار أو إنشاء حق عيني عليه أو تعديله أو إنهائه، مثل:
- عقود البيع والشراء.
- الهبة أو الرهن أو الإيجار طويل الأجل.
- التنازل عن الحقوق العقارية.
ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذه التصرفات تُعتبر ناقلة للملكية فقط بعد تسجيلها رسميًا، وإلا فلا أثر لها قانونًا تجاه الغير.
🔹 ثانيًا: الأساس القانوني للبطلان
نصت المادة (9) من قانون التسجيل العقاري الكويتي على ما يلي:
“لا تنتقل الملكية أو أي حق عيني عقاري إلا بالتسجيل في السجل العقاري الرسمي.”
بناءً على ذلك، فإن أي تصرف غير مسجل يُعتبر باطلًا بطلانًا مطلقًا لا تنتج عنه أي آثار قانونية.ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن البطلان هنا من النظام العام، أي أن المحكمة تُثيره من تلقاء نفسها حتى لو لم يطلبه أحد الخصوم.
🔹 ثالثًا: آثار البطلان
يترتب على بطلان التصرف العقاري غير المسجل ما يلي:
- عدم انتقال الملكية للمشتري أو المتصرف إليه.
- إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد.
- إلزام كل طرف برد ما تسلمه من الآخر.
- عدم إمكانية الاحتجاج بالعقد أمام الغير أو الجهات الرسمية.
ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن البطلان يشمل أيضًا العقود العرفية حتى لو تم دفع الثمن أو تسليم العقار فعليًا.
🔹 رابعًا: دور إدارة التسجيل العقاري
تُعتبر إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل الجهة الوحيدة المختصة بتوثيق ونفاذ التصرفات العقارية.
ولا يُقبل أي عقد أو تصرف غير موثق ومسجل ضمن سجلاتها الرسمية، حتى وإن كان موثقًا عرفيًا أو لدى مكتب محاماة.
🔹 خامسًا: نصيحة قانونية
ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الأفراد والشركات بعدم إبرام أي عقد بيع أو تنازل أو رهن إلا بعد توثيقه وتسجيله رسميًا، لأن التسجيل هو الوسيلة الوحيدة لإثبات الملكية ومنع النزاعات المستقبلية.
المحامي خالد مفرج الدلماني
مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا
ماجستير في القانون
📞 66669028
