بيع العقارات بالوكالة وأثرها القانوني في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يُعد بيع العقارات بالوكالة من أكثر المواضيع تداولًا في سوق العقار الكويتي،

حيث يمنح المالك شخصًا آخر الصلاحية القانونية لبيع عقاره نيابةً عنه بموجب وكالة رسمية موثقة.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا النوع من التصرفات، رغم أنه مشروع قانونًا، إلا أنه يحتاج إلى ضبط قانوني دقيق لضمان صحة البيع وسلامة انتقال الملكية.

🔹 أولًا: وكالة البيع الخاصة

الوكالة العامة تمنح صلاحيات الإدارة في حدود القانون، لكنها لا تكفي وحدها لبيع العقار. البيع يحتاج وكالة خاصة تخول الوكيل هذا التصرف، مع تحديد الصلاحيات والشكل الذي تقبله الجهات المختصة.

الوكالة أداة نيابة وليست بيعًا بذاتها؛ انتقال الملكية يظل مرتبطًا بعقد التصرف والقيد الرسمي.

🔹 ثانيًا: شروط الفحص

يجب التحقق من أصل الوكالة وشكلها الرسمي وسريانها، ووجود تفويض خاص بالبيع، وحدود الثمن والسداد والتوقيع والتسجيل. «المقابل العادل» ليس شرط صحة مستقلًا لكل بيع؛ المطلوب ثمن جدي أو قابل للتعيين، وقد تثار قواعد الغبن أو الاستغلال بحسب الوقائع.

ولا يصح القول إن كل بيع بوكالة منتهية باطل مطلقًا. المادة 60 من القانون المدني قد تحمي التصرف إذا كان الوكيل والمشتري كلاهما يجهلان انتهاء النيابة ولم يكن في مقدور أي منهما العلم به مع عناية الشخص العادي.

🔹 ثالثًا: تجاوز الصلاحيات

إذا تجاوز الوكيل حدود وكالته، لا ينفذ التصرف في حق الموكل إلا إذا أقره وفق المادة 61 من القانون المدني. فهو ليس باطلًا حتمًا من أساسه، وقد يكتسب أثره بالإقرار، مع إمكان قيام مسؤولية من ادعى النيابة بحسب الشروط القانونية.

والبيع للنفس أو مع تعارض المصلحة يحتاج تفويضًا واضحًا وفحصًا مستقلًا.

🔹 رابعًا: أثر البيع بالوكالة بعد إتمامه

بمجرد تسجيل البيع رسميًا، تنتقل الملكية من الموكل إلى المشتري مباشرةً،

ويُصبح الوكيل مجرد منفذٍ للتصرف، وتنتهي وكالته بانتهاء الغرض منها.إذا انتهت الوكالة قبل التصرف، لا يكفي جهل الوكيل وحده. يجب فحص علم الوكيل والمشتري معًا وإمكان علم كل منهما بالعناية المعتادة، وتاريخ التوثيق والإخطار والإجراءات.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني الملاك والمستثمرين في الكويت بما يلي:

التأكد من صياغة الوكالة بعبارات دقيقة وواضحة.

تسجيل الوكالة والعقد في إدارة التسجيل العقاري فورًا.

عدم التوقيع على وكالات مفتوحة الصلاحيات.

مراجعة محامٍ متخصص قبل أي عملية بيع عبر الوكالة لضمان حماية الملكية من أي بطلان أو نزاع مستقبلي.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028

جهّز الوكالة كاملة والعقد والوثيقة وإثبات السداد وبيانات الإلغاء أو الإخطار إن وجدت قبل تقييم التصرف. راجع مراجعة عقد البيع ونقل الملكية. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. يلزم فحص الوكالة الأصلية والقيد وعلم الأطراف قبل تحديد نفاذ البيع.