تملك العقارات لغير الكويتيين في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

تملك العقارات لغير الكويتيين في الكويت: من يحق له التملك؟

لا يوجد مسار واحد يشمل جميع غير الكويتيين. الأصل في المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 قصر تملك العقار على الكويتيين، ثم توجد استثناءات تختلف باختلاف الجنسية والصفة والغرض ونوع العقار. مواطن مجلس التعاون له نظام خاص، والعربي غير الخليجي له شروط متراكمة ومرسوم، وللبعثات والكيانات الاستثمارية وبعض الشركات والصناديق مسارات أخرى.

يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن الإقامة أو دفع الثمن أو توقيع عقد البيع لا تكفي وحدها. يجب أولًا إثبات أن المشتري يدخل في فئة يسمح لها القانون بالتملك، ثم استكمال الموافقات والقيد الرسمي.

القاعدة العامة

تشمل القيود الملكية التامة وملكية الرقبة وحق الانتفاع في النطاق الذي ينظمه القانون. لذلك لا يصح تجاوزها بمجرد تغيير اسم العقد أو تسجيله باسم شخص آخر صوريًا.

وقد عُدل التنظيم في سنة 2025، لذلك أصبحت بعض الشروح القديمة التي تقرر حظرًا مطلقًا على كل الشركات غير دقيقة. المرجع هو النص النافذ وقت المعاملة وصفة المشتري وتصنيف العقار.

مواطنو دول مجلس التعاون

يعامل القانون رقم 1 لسنة 2004 مواطني دول مجلس التعاون معاملة الكويتيين في تملك الأراضي والعقارات المبنية في الكويت. ويمتد الحكم، في حدوده القانونية، إلى أشخاص اعتبارية يكون جميع أعضائها أو مساهميها أشخاصًا طبيعيين خليجيين.

لا يخضع الخليجي تلقائيًا لشروط العربي غير الخليجي، ولا يُشترط عليه «المعاملة بالمثل» بوصفها شرطًا إضافيًا في هذا المسار. وتظل عليه القواعد العامة التي تطبق على الكويتيين بحسب العقار، مثل التسجيل والتخطيط وأحكام السكن الخاص واستغلال الأراضي.

العربي الطبيعي غير الخليجي

يمكن للعربي المنتمي بجنسيته إلى بلد عربي تملك عقار واحد في منطقة سكنية تنظيمية إذا صدر مرسوم بمنحه الحق واجتمعت الشروط القانونية، وأهمها:

إقامة دائمة مشروعة في الكويت.

دخل يسمح بشراء العقار.

عدم صدور أحكام مخلة بالشرف أو الأمانة خلال الإقامة.

تخصيص العقار كله لسكنه وسكن أسرته.

ألا تتجاوز المساحة ألف متر مربع، مع مراعاة الزيادة التنظيمية.

ألا يكون مالكًا لعقار آخر في الكويت.

توافر المعاملة بالمثل في دولته.

ألا يكون محل الشراء حصة شائعة من كويتي.

استيفاء ما يقرره مجلس الوزراء من شروط أخرى.

هذه شروط مجتمعة وليست بدائل. فلا يكفي أن يكون الشخص عربيًا أو مقيمًا، ولا تكفي موافقة أولية أو وعد بالبيع من دون المرسوم والإجراءات والقيد.

البعثات الدبلوماسية والقنصلية

يجوز للدول العربية والأجنبية تملك العقارات المخصصة لمقار بعثاتها وسكن رئيس البعثة وأعضائها بشرط المعاملة بالمثل وصدور مرسوم. هذا استثناء لغرض دبلوماسي محدد، وليس طريقًا للاستثمار العقاري الخاص.

الشركات والصناديق والمحافظ

بعد تعديل سنة 2025 توجد مسارات محددة لبعض الشركات المدرجة في البورصات المرخصة في الكويت، والصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية المرخصة من الجهات المختصة، عندما يكون التعامل في العقار من أغراضها.

لكن المرسوم رقم 195 لسنة 2025 يحظر على الفئات المشمولة به التعامل بأي صورة في العقارات أو القسائم أو الأراضي المخصصة للسكن الخاص، سواء كانت مستقلة أو ضمن مشروع.

كما قد تتملك شركة مساهمة يشترك فيها غير كويتيين عقارًا لازمًا لإدارتها أو لتحقيق غرضها، إذا لم يكن التعامل في العقار من أغراضها وصدر المرسوم اللازم. لكل مسار شروطه، ولا يصح القول إن كل شركة أجنبية ممنوعة أو إن كل شركة مرخصة تستطيع شراء أي عقار.

الكيانات المرخصة وفق قانون الاستثمار المباشر

يمكن الإذن للكيانات الاستثمارية المرخصة وفق القانون رقم 116 لسنة 2013 بتملك عقارات لازمة للنشاط أو الإدارة أو لسكن المستثمرين أو العاملين، مع عدم اتخاذ المضاربة العقارية غرضًا. ويظل ذلك مرتبطًا بالمراسيم والضوابط والمناطق والقيود المنظمة، ومنها قيود التصرف أو الرهن.

التملك بطريق الميراث

الميراث لا يعني دائمًا حق الاحتفاظ بالعقار من دون قيد. تختلف المدد والالتزامات بحسب جنسية الوارث وقرابته وما إذا كان يملك عقارًا آخر. ومن تعديلات سنة 2025 إعفاء العربي من التصرف إذا آلت إليه ملكية العقار بالميراث عن والدته الكويتية.

قد يوجب القانون التصرف خلال مدة محددة في حالات أخرى، وقد يصل الأمر إلى البيع الجبري إذا لم يقع التصرف في الحالة التي نص عليها القانون. لذلك يجب فحص التركة مبكرًا وعدم افتراض أن الميراث يلغي كل القيود.

هل عقد البيع ينقل الملكية؟

لا. العقد غير المسجل قد يرتب التزامات شخصية بين البائع والمشتري، لكنه لا ينقل الحق العيني. وبالنسبة لغير الكويتي، تراجع جهة التسجيل أيضًا أهليته القانونية للتملك.

إذا خالف التصرف أحكام قانون تملك غير الكويتيين وقع باطلًا ولم يجز تسجيله. لكن لا يوجد جزاء عام اسمه مصادرة كل عقار مخالف؛ البيع الجبري ورد لحالات محددة بنص القانون، ويجب عدم الخلط بينه وبين المصادرة.

خطوات الفحص قبل دفع العربون

حدد صفة المشتري بدقة: خليجي، عربي غير خليجي، شركة، صندوق، محفظة، كيان استثماري، بعثة أو وارث.

افحص تصنيف العقار، وخصوصًا هل هو مخصص للسكن الخاص.

حدد هل يلزم مرسوم أو إذن أو موافقة رقابية.

راجع وثيقة الملكية والحدود والرهون والحجوز.

اربط دفع الثمن النهائي بإمكان إتمام التسجيل.

نظم صراحة رد العربون أو الثمن إذا تعذر القيد لسبب قانوني.

لا تعتمد على وعد وسيط أو رقم طلب بوصفه دليل ملكية.

دور المحامي

يبدأ العمل بتحديد مسار الأهلية قبل فحص عقد البيع، ثم مراجعة العقار والموافقات والقيود وآلية السداد والتسجيل. ويمنع هذا الترتيب الدخول في عقد لا يمكن تسجيله أو دفع ثمن يصعب استرداده.

يمكن التواصل مع المحامي خالد مفرج الدلماني على 66669028 لفحص أهلية طالب التملك ووثيقة العقار والعقد قبل ترتيب الالتزام المالي.

حدد جنسية المشتري وصفته ونوع العقار وغرض التملك، وأرفق أي موافقة أو طلب رسمي لمراجعة الشروط المنطبقة. راجع قيود التملك بحسب صفة المشتري. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

أسئلة شائعة

هل يستطيع كل مقيم شراء عقار؟

لا. الإقامة وحدها لا تنشئ حق التملك.

هل يحتاج الخليجي إلى شروط العربي المقيم؟

لا؛ يخضع الخليجي لقانونه الخاص مع القواعد العامة المطبقة على العقار.

هل يستطيع العربي غير الخليجي شراء أكثر من عقار؟

مسار العربي الطبيعي المنظم يتعلق بعقار واحد للسكن الخاص وبالشروط والمرسوم المقررين.

هل تملك الشركات أصبح جائزًا بلا قيود؟

لا. توجد مسارات محددة وقيود بحسب الترخيص والصفة، ويحظر على الفئات الاستثمارية المشمولة التعامل في السكن الخاص.

هل دفع الثمن يكفي؟

لا؛ يلزم إمكان التملك قانونًا ثم إتمام القيد الرسمي.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. المعلومات عامة، ويتوقف التطبيق على الجنسية والصفة ونوع العقار والمراسيم والقرارات والنص النافذ وقت المعاملة.