حقوق المؤجر والمستأجر في قانون الإيجارات الكويتي | المحامي خالد مفرج الدلماني

ما حقوق المؤجر والمستأجر في الكويت؟

حقوق الطرفين متقابلة: يلتزم المؤجر بتسليم العين صالحة للغرض المتفق عليه، وصيانتها وتمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ؛ ويلتزم المستأجر بدفع الأجرة في موعدها، واستعمال العين للغرض المحدد، والمحافظة عليها وردها عند انتهاء حقه في شغلها. ولا يجوز اختزال العلاقة في حق المؤجر في التحصيل أو حق المستأجر في البقاء، لأن كل مطالبة تُقاس بالعقد ومرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978.

حقوق المستأجر والتزامات المؤجر

يجب تسليم العين وملحقاتها في الموعد وبحالة تصلح للمنفعة المتفق عليها. إذا كانت عند التسليم غير صالحة للغرض، أو كان نقص الانتفاع كبيرًا، أو نشأ خطر جسيم على صحة المستأجر أو من يعيش أو يعمل معه، جاز له طلب الفسخ أو التعويض عند توافر مقتضاه.

ويلتزم المؤجر أثناء الإيجار بالصيانة والترميمات الضرورية، ولا سيما ما يتعلق بالأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري. إذا تأخر بعد إعذاره، جاز للمستأجر طلب ترخيص القضاء لإجراء الصيانة واستيفاء تكلفتها من الأجرة. لا يعني ذلك جواز الخصم المنفرد؛ فالنزاع أو طلب الإنقاص لا يعفي من دفع الأجرة كاملة حتى يحسم بحكم نهائي أو اتفاق مكتوب. وإذا كانت الصيانة مرهقة للمؤجر بدرجة جسيمة، يقدر القاضي الحد المناسب، ويُخيّر المستأجر وفق أحكام القانون.

على المؤجر كذلك ألا يقوم بما يحول دون انتفاع المستأجر وفق الاتفاق أو الغرض المعد له العقار. وفي المقابل، لا يجوز للمستأجر منع الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين، وله طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا أخلت هذه الأعمال بالانتفاع وفق شروط النص.

حقوق المؤجر والتزامات المستأجر

للمؤجر قبض الأجرة في المواعيد المكتوبة، ومطالبة المستأجر بالمحافظة على العقار واستعماله استعمال الشخص المعتاد. ويتحمل المستأجر الإصلاحات التأجيرية الناشئة عن الاستعمال العادي، مثل بعض الإصلاحات الداخلية للتوصيلات والأدوات الصحية والأبواب والنوافذ والصبغ، ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك. كما يسأل عن التلف أو الهلاك الناتج من إهماله أو استعماله غير المألوف.

لا يجوز تغيير العين دون إذن المؤجر؛ فإذا وقع تغيير غير مأذون جاز طلب إعادتها إلى حالتها. ولا يجوز التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، كليًا أو جزئيًا، إلا بإذن كتابي صريح. ويجب استعمال العين وفق الغرض المتفق عليه، لأن الاستعمال المخالف لشروط معقولة أو الضار بمصلحة المؤجر قد يكون سببًا للإخلاء.

الأجرة والتجديد وانتهاء العلاقة

إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، يستطيع المستأجر عرضها قانونًا وإيداعها في خزينة إدارة التنفيذ؛ والإيداع الصحيح خلال عشرين يومًا من الاستحقاق يُعد وفاءً في الموعد. أما زيادة الأجرة فلا تكون بقرار أحادي: الأصل هو الاتفاق، وعند عدمه يجوز لأي طرف طلب أجرة المثل مرة كل خمس سنوات على الأقل، مع الضوابط القانونية.

انتهاء المدة لا يمنح المؤجر حق الإخلاء تلقائيًا في العقارات الخاضعة للقانون، لأن أسباب الإخلاء محصورة. وقد يتجدد العقد ضمنيًا إذا بقي المستأجر بعلم المؤجر ومن دون اعتراض. وللسكن نظام خمس سنوات وتنبيه خاص. وعند انتهاء حق المستأجر فعليًا، يجب رد العين بالحالة التي تسلمها عليها، عدا التلف الذي لا يد له فيه. وإذا أبقاها تحت يده دون حق، استحق المؤجر تعويضًا يعادل ضعف الأجرة عن المدة الزائدة.

تختص دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية بهذه المنازعات والتعويضات، ولا يجوز لأي طرف فرض حقه بالطرد الذاتي أو قطع المرافق. ويمكن للمؤجر أو المستأجر طلب مراجعة عقده ومستنداته من المحامي خالد مفرج الدلماني على الرقم 66669028.

حدد الالتزام المختلف عليه: السداد أو الصيانة أو الاستعمال أو التجديد، وأرفق العقد والإثباتات المتصلة به. راجع صياغة التزامات عقد الإيجار. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

أسئلة شائعة

من يتحمل الصيانة؟  

الأصل أن المؤجر يتحمل الصيانة الضرورية، والمستأجر الإصلاحات التأجيرية المعتادة، ما لم يوجد اتفاق معتبر بخلاف ذلك.

هل يجوز التأجير من الباطن؟  

فقط بإذن كتابي صريح من المؤجر.

هل يجوز للمؤجر قطع الكهرباء لإجبار المستأجر على الخروج؟  

لا يُستعاض عن القضاء والتنفيذ الرسمي بإجراءات طرد ذاتي.

آخر مراجعة: 2 سبتمبر 2026.  

تنبيه وقائعي: توزيع الالتزامات قد يتأثر بنص العقد وحالة العين وسبب التلف والإعذارات؛ يلزم فحص الوقائع والنصوص السارية قبل اتخاذ إجراء.

---