دعوى إخلاء العقار في القانون الكويتي – متى تُرفع وما شروطها مع المحامي خالد مفرج الدلماني
دعوى إخلاء العقار في الكويت: متى تُقبل؟
دعوى الإخلاء لا تُقبل لمجرد أن المؤجر يريد استرداد العقار أو لأن مدة العقد انتهت. في العقود الخاضعة لمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978، يجب ربط الطلب بسبب قانوني صحيح وإثبات وقائعه أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية، مع مراعاة النظام الخاص بالإيجار السكني والاستثناءات بحسب نوع العقار.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن أول خطوة ليست إرسال إنذار جاهز، بل تحديد نوع العلاقة: هل هي إيجار سكني أو تجاري أو أرض فضاء؟ وهل الطلب إخلاء لعدم السداد أم إساءة الاستعمال أم تنازل أو تأجير من الباطن أم هدم وإعادة بناء أم سبب آخر يقرره القانون؟
ما المقصود بدعوى الإخلاء؟
هي دعوى يطلب فيها المؤجر أو صاحب الصفة إنهاء انتفاع المستأجر وإلزامه بتسليم العين بسبب يجيزه القانون أو العقد في الحدود التي لا تخالف الأحكام الآمرة. وهي تختلف عن دعوى طرد غاصب لا تربطه بالمالك علاقة إيجارية، وتختلف عن قسمة المال الشائع أو تسليمه بين الورثة والشركاء.
التمييز مهم لأن الجهة المختصة والقواعد والإثبات والطلبات تختلف باختلاف التكييف.
أهم أسباب الإخلاء
من الأسباب التي ينظمها القانون، بحسب توافر شروط كل حالة:
عدم دفع الأجرة خلال عشرين يومًا من تاريخ الاستحقاق.
التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو ترك العين للغير بالمخالفة للقانون والعقد.
استعمال العين على نحو يخالف شروط الإيجار أو النظام العام أو الآداب، أو يضر بالمصلحة العامة.
إغلاق المكان التجاري أكثر من ستة أشهر من دون عذر تقبله المحكمة، ولو كانت الأجرة مدفوعة.
حالات الهدم أو إعادة البناء أو حاجة المالك للسكن متى تحققت شروطها القانونية.
الأسباب الخاصة التي يقررها النظام السكني أو طبيعة العين.
هذه القائمة لا تعني أن مجرد كتابة السبب في العقد يكفي؛ يجب فحص النص النافذ وإثبات الوقائع واستيفاء أي مواعيد أو إخطار خاص بالحالة.
هل انتهاء مدة العقد يكفي؟
الأصل في الإيجارات الخاضعة للقانون أن انتهاء المدة وحده لا يطلق للمؤجر طلب الإخلاء بلا قيد. ينظم القانون استمرار العلاقة والتجديد الضمني، ويحصر حالات طلب الإخلاء، مع أحكام خاصة للأرض الفضاء وللسكن الخاص.
وفي الإيجار السكني توجد قواعد تتعلق بمدة السنوات الخمس واستمرار العقد وتجديده، وبإخطار رسمي لا يقل عن ثلاثة أشهر في السنة الأخيرة عند استعمال حق الإنهاء في الحالة التي ينظمها النص. لذلك لا يصح القول إن العقد السكني ينتهي ويزول تلقائيًا بمجرد حلول آخر يوم مكتوب فيه.
أما استمرار الإيجار التجاري فلا يرجع إلى «العرف التجاري» وحده؛ مصدر الحماية والامتداد هو القانون والعقد والوقائع التي تثبت استمرار الانتفاع وقبول الأجرة.
الإخلاء لعدم السداد
يتحقق السبب عند عدم دفع الأجرة خلال عشرين يومًا من استحقاقها. ولا يُشترط إنذار سابق لمدة خمسة عشر يومًا كقاعدة عامة. وإذا رفض المؤجر الاستلام، فعلى المستأجر استعمال العرض والإيداع القانوني في الميعاد.
ولا يوقف نزاع الأجرة أو طلب تخفيضها التزام المستأجر بالدفع الكامل حتى حكم نهائي أو اتفاق مكتوب. وقد تتفادى المحكمة الإخلاء عند وجود عذر قوي تقبله وسداد جميع المستحقات حتى نهاية أول جلسة صحيحة الإعلان، وليس لمجرد السداد في أي وقت قبل الحكم.
الإنذار: متى يلزم؟
لا يوجد إنذار موحد لازم لكل دعاوى الإخلاء. قد يشترطه نص خاص، أو بند صحيح بالعقد، أو تقتضيه طبيعة الفسخ والمطالبة، وقد يكون مفيدًا لإثبات الواقعة. لكن صياغته وميعاده ومضمونه تتحدد وفق سبب الدعوى، ولا يصح نسخ نموذج واحد لكل الملفات.
إجراءات رفع الدعوى
تحديد صفة المدعي والمدعى عليه وطبيعة العلاقة.
مراجعة العقد والملاحق والإيصالات والتحويلات والمراسلات.
تحديد السبب القانوني ومواعيده وتوثيق المخالفة.
توجيه الإخطار أو الإنذار عندما يتطلبه النص أو العقد أو استراتيجية الإثبات.
إعداد صحيفة تتضمن الوقائع والطلبات والمستندات.
رفعها أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية وإعلان الخصم إعلانًا صحيحًا.
تقديم الدفوع والرد على السداد أو التنازل أو الاستعمال أو الصفة.
تنفيذ الحكم أو السند الواجب التنفيذ عن طريق إدارة التنفيذ، من دون طرد ذاتي.
لا يشترط القانون أن توقع صحيفة دعوى الإيجار من محامٍ، لكن الخطأ في التكييف أو الحساب أو الإعلان قد يضر بالطلب، لذلك تفيد المراجعة القانونية المتخصصة.
الطعن في الحكم
بعد تعديل قانون الإيجارات بالمرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، يكون استئناف أحكام دائرة الإيجارات أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية وفق الشروط والمواعيد النافذة. يجب فحص تاريخ الحكم وقيمته وطبيعته قبل تقرير طريق الطعن.
دفاع المستأجر
يمكن للمستأجر منازعة الصفة أو صحة الحساب أو الإعلان أو توافر سبب الإخلاء، وتقديم دليل السداد أو العرض والإيداع أو الاتفاق اللاحق. لكن وجود عيب أو نزاع حول الأجرة لا يمنحه حق وقف الدفع من جانب واحد.
كما يجب التمييز بين الدفاع في الإخلاء وبين مطالبة مستقلة بالإصلاح أو خفض الأجرة أو التعويض.
أسئلة شائعة
هل يحق للمالك الإخلاء فور انتهاء العقد؟
ليس كقاعدة عامة في العقود الخاضعة لقانون الإيجارات؛ يلزم فحص السبب القانوني والنظام الخاص بنوع العين.
هل يجب توكيل محامٍ؟
ليس توقيع المحامي شرطًا لصحة الصحيفة، لكن المراجعة المتخصصة تساعد في التكييف والإثبات والتنفيذ.
هل يحق تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء؟
لا. الإخلاء الجبري يتم عبر القضاء والتنفيذ، لا بالإجراء الفردي.
هل تختلف الشقة عن المحل؟
نعم. توجد أحكام ووقائع خاصة بالسكن، كما توجد أسباب تخص الأماكن التجارية مثل الإغلاق أكثر من ستة أشهر بلا عذر مقبول.
يقدم المحامي خالد مفرج الدلماني المشورة والتمثيل في دعاوى الإخلاء السكنية والتجارية في الكويت. للتواصل: 66669028.
جهّز العقد وسبب طلب الإخلاء والإنذارات ومستندات السداد أو المخالفة؛ يتحدد الإجراء بحسب العلاقة والطلب. راجع المطالبة بالأجرة والإخلاء. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. هذا شرح عام، والنتيجة تتوقف على نوع العين والعقد والإخطارات والسداد والوقائع والنص النافذ.
