زيادة الأجرة وتجديد عقد الإيجار في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
هل يجوز زيادة الأجرة أو تجديد العقد تلقائيًا؟
في عقود الإيجار الخاضعة للمرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 وتعديلاته، لا يملك المؤجر زيادة الأجرة منفردًا لمجرد ارتفاع السوق أو إجراء تحسينات. الأجرة المكتوبة تلزم الطرفين، ويجوز تغييرها باتفاقهما. وإذا لم يتفقا، جاز لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل مرة كل خمس سنوات على الأقل؛ أما إذا كان العقد محددًا لمدة أطول، فتستمر الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدته. والتجديد مسألة مختلفة عن زيادة الأجرة، وله قواعد تنبيه واستمرار يجب فحصها بحسب نوع الإيجار.
كيف تُحدد أجرة المثل؟
تنظر المحكمة إلى عناصر المنفعة الفعلية: حالة العين، ومساحتها، ودرجة العمران، والأجور السائدة في المنطقة، والأوصاف العامة أو الخاصة المؤثرة في الانتفاع. لذلك لا يكفي إعلان عقاري منفرد أو تقدير المالك الشخصي. وقد تُستفاد المقارنة من عقود مماثلة وتقارير الخبرة وحالة العقار وموقعه واستعماله.في جميع الأحوال، لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية وأجرة المثل مائة في المائة من الأجرة السارية، ما لم تُعدل هذه النسبة بمرسوم. وهذه القاعدة لا تعني أن الزيادة المستحقة دائمًا 100%؛ إنها حد أقصى، بينما يظل مقدار أجرة المثل محل إثبات وتقدير.التحسينات الجوهرية ليست استثناءً مستقلًا يتيح تجاوز شرط السنوات الخمس. قد تؤثر في قيمة المنفعة عند تقدير أجرة المثل متى حل موعد المطالبة وتوافرت شروطها، لكنها لا تنشئ بذاتها حقًا فوريًا في فرض أجرة جديدة. كما أن قبول المستأجر زيادة رضائية يجب توثيقه بوضوح لتجنب النزاع في المقدار وتاريخ بدء السداد.
متى يتجدد عقد الإيجار؟
ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد من حيث الأصل. فإذا بقي المستأجر منتفعًا بالعين بعلم المؤجر ومن دون اعتراض، اعتُبر الإيجار متجددًا بشروطه الأولى لمدة أو مدد تساوي الفترة المحددة لدفع الأجرة. ولا تنتقل الكفالة الشخصية أو العينية إلى الإيجار الجديد إلا برضا الكفيل.إذا أراد أحد الطرفين الإخلاء في الحالات التي تعمل فيها المادة 19، وجب التنبيه قبل الإخلاء بخمسة عشر يومًا إذا لم تتجاوز مدة الإيجار ثلاثة أشهر، وبشهر إذا لم تتجاوز ستة أشهر، وبشهرين إذا زادت عليها، ما لم يتفق الطرفان على موعد آخر. ويكون التنبيه رسميًا أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول. لكن هذه المواعيد لا تحوّل انتهاء المدة وحده إلى سبب إخلاء للمؤجر؛ تظل قيود المادة 20 واجبة المراعاة.
ما القاعدة الخاصة بالإيجار السكني؟
يجوز للمؤجر إنهاء إيجار السكن بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد، ما لم يتفق على مدة أطول، إذا نبّه المستأجر بواسطة مندوب الإعلان قبل انقضاء ثلاثة أشهر على الأقل من السنة الأخيرة. وإذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقي المستأجر بعلم المؤجر ومن دون اعتراض، امتد العقد بالنسبة للمؤجر خمس سنوات أخرى بالشروط نفسها. ولا يمنع هذا الامتداد تطبيق قواعد أجرة المثل عند توافر شروطها.عمليًا، يجب عدم خلط ثلاثة تواريخ: نهاية المدة المكتوبة، وأول تاريخ يسمح بالمطالبة بأجرة المثل، وميعاد التنبيه بالإخلاء. وقد ينتج عن الخلط إنذار سابق لأوانه أو مطالبة بمقدار غير ثابت. لمراجعة هذه التواريخ وصياغة التنبيه أو الرد عليه، يمكن التواصل مع المحامي خالد مفرج الدلماني على الرقم 66669028.جهّز العقد وتاريخ بدايته وتجديداته وإخطارات تعديل الأجرة أو عدم التجديد والمراسلات بشأنها. راجع إنهاء الإيجار قبل المدة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
أسئلة شائعة
هل يستطيع المؤجر زيادة الأجرة بعد خمس سنوات تلقائيًا؟
لا؛ تتم الزيادة باتفاق، أو يُطلب الحكم بأجرة المثل عند عدم الاتفاق.
هل حد 100% زيادة مقررة لكل عقد؟
لا؛ هو حد أقصى للفرق، وليس نسبة تلقائية.
هل انتهاء العقد السكني يكفي لطلب الإخلاء؟
يجب مراعاة نظام السنوات الخمس والتنبيه الرسمي وقيود أسباب الإخلاء.آخر مراجعة: 3 أكتوبر 2026. تنبيه وقائعي: حساب المدد ومقدار أجرة المثل يتوقفان على العقد، وتاريخ آخر اتفاق أو حكم، ونوع الاستعمال، والإثبات المتاح، وأي تعديل لاحق.
