عقود المقاولات في المشاريع العقارية بالكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

تُعد عقود المقاولات في المشاريع العقارية من الأعمدة القانونية الأساسية في مجال البناء والتطوير العقاري في الكويت،

فهي الإطار الذي يحدد العلاقة بين المالك والمقاول والاستشاري، ويضمن التنفيذ الصحيح للعقود وفق القوانين المنظمة للبناء والتشييد.ويُؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني — أحد أبرز المختصين في القضايا العقارية والمقاولات في الكويت —

أن صياغة عقد المقاولة بدقة قانونية هو ما يُجنب الأطراف الوقوع في النزاعات، ويُحصّن المشاريع من المخاطر الفنية والمالية والقضائية.

🔹 أولًا: ماهية عقد المقاولة

عقد المقاولة هو اتفاق يُلزم فيه المقاول بإنجاز عمل محدد (كالبناء أو التشطيب أو التوريد) مقابل أجر،

ويخضع لأحكام المواد (661 – 697) من القانون المدني الكويتي.ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا العقد يُعد من العقود الملزمة للطرفين، ويُرتب التزامات متبادلة واضحة:

المقاول يلتزم بإنجاز العمل بالمواصفات المتفق عليها.

والمالك يلتزم بدفع المقابل المالي وتسليم الموقع في الموعد المحدد.

🔹 ثانيًا: أهمية الصياغة القانونية لعقود المقاولات

يُعتبر العقد القانوني الدقيق هو الدرع الواقي للمشروع العقاري، حيث يحدد:

نطاق العمل والمسؤوليات الفنية.

آليات الدفع والدفعات المرحلية.

شروط التسليم النهائي والضمان.

حالات التأخير والعقوبات.

طرق حل النزاعات بالتحكيم أو القضاء.

ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن الأخطاء في صياغة البنود، خصوصًا المتعلقة بالدفعات أو المواصفات الفنية،

تُعد من الأسباب الرئيسة للنزاعات القضائية في قطاع المقاولات بالكويت.

🔹 ثالثًا: المسؤولية والضمان

تنظم المادة 692 ضمانًا عشريًا للتهدم الكلي أو الجزئي والخلل أو العيب الذي يهدد متانة البناء أو سلامته، وتبدأ السنوات العشر من إتمام البناء أو الإنشاء، لا من مجرد التسليم.

لا يشمل الضمان كل عيب خفي أو تشطيب طوال عشر سنوات؛ العيوب العادية تخضع لقواعد المقاولة والفحص والإخطار. وتتوزع المسؤولية بين المقاول والمهندس بحسب التنفيذ والتصميم والإشراف، ويقوم التضامن فقط إذا ثبتت مسؤولية كليهما.

ولا يتحمل المالك تلقائيًا مسؤولية فنية لمجرد أنه تابع المشروع؛ يحدد الأثر العقد ودوره والوقائع والخبرة.

🔹 رابعًا: النزاعات الشائعة في عقود المقاولات

من أبرز القضايا التي يتولاها المحامي خالد مفرج الدلماني أمام المحاكم الكويتية:

دعاوى التأخير في التسليم أو فسخ العقد لعدم التنفيذ.

المنازعات حول قيمة الأعمال الإضافية أو التغييرات الهندسية.

الخلافات على بنود الضمان أو العيوب الإنشائية.

النزاعات المتعلقة بـ التحكيم في العقود الدولية.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني جميع المستثمرين والملاك وشركات المقاولات في الكويت بـ:

مراجعة محامٍ متخصص قبل توقيع العقد.

تضمين بند التحكيم أو التسوية القانونية الواضحة.

إرفاق نطاق الأعمال والمخططات والمواصفات والبرنامج وآلية التغيير والتسليم والضمان.

لأن العقد القوي قانونيًا هو الضمان الحقيقي لاستقرار المشروع وحماية الاستثمار.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028

جهّز العقد والمخططات والمواصفات وجدول الدفعات والتغييرات ومحاضر الاستلام والتقارير لتقييم التنفيذ والحساب. راجع فسخ المقاولة وحقوق المالك. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. يجب فحص العقد ونطاق العمل وتاريخ الإتمام والعيب فنيًا.