فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

يُعد عقد الإيجار في القانون الكويتي من العقود الملزمة للطرفين، إلا أن الواقع العملي يشهد حالات عديدة يُضطر فيها أحد الطرفين إلى فسخ العقد قبل انتهاء مدته، سواء من المؤجر أو المستأجر.

ويُوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن فسخ العقد لا يتم بشكل عشوائي، بل وفق ضوابط وشروط حددها القانون لضمان حقوق الطرفين ومنع التعسف في استعمال الحق.

🔹 أولًا: الأساس القانوني لفسخ عقد الإيجار

ينظم قانون الإيجارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978 مسألة الفسخ، حيث أجاز لكل طرف إنهاء العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الجوهرية المنصوص عليها في العقد أو القانون.

فمثلاً:

• يجوز للمؤجر فسخ العقد إذا تأخر المستأجر في سداد الأجرة.
• ويجوز للمستأجر فسخ العقد إذا ثبت أن العين المؤجرة غير صالحة للاستعمال أو لم تُسلم وفق ما تم الاتفاق عليه.

ويؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن الأصل هو احترام مدة العقد، والفسخ لا يُقبل إلا لسبب قانوني معتبر.

🔹 ثانيًا: الحالات التي يجوز فيها فسخ العقد للمؤجر

يجوز للمؤجر طلب الفسخ في الحالات التالية:

1. امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة بعد إنذاره رسميًا.
2. استخدام العين المؤجرة في غير الغرض المتفق عليه (مثل تحويل السكن إلى نشاط تجاري).
3. تأجير العين من الباطن دون إذن كتابي من المؤجر.
4. إحداث ضرر جسيم بالعقار أو التعدي على الجيران.

وفي هذه الحالات، يرفع المؤجر دعوى قضائية يطلب فيها فسخ العقد وتسليم العين خالية.

🔹 ثالثًا: الحالات التي يجوز فيها الفسخ للمستأجر

يُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن المستأجر أيضًا يملك حق الفسخ في حالات معينة، منها:

1. إذا ثبت أن العقار غير صالح للسكن أو الاستعمال التجاري.
2. إذا رفض المؤجر إجراء الصيانة الضرورية للعقار رغم إخطار المستأجر له.
3. إذا مارس المؤجر ضغوطًا أو مضايقات تحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة.
4. إذا صدر قرار من جهة حكومية يهدم أو يُزيل العقار المؤجر.

ويحق للمستأجر في هذه الحالات فسخ العقد والمطالبة بالتعويض عند الاقتضاء.

🔹 رابعًا: أهمية الإنذار والإجراءات القانونية

قبل رفع دعوى الفسخ، يجب على الطرف الراغب في الفسخ أن يوجه إنذارًا رسميًا للطرف الآخر يطالبه بتنفيذ التزامه خلال مدة محددة.

ويؤكد المحامي خالد مفرج الدلماني أن هذا الإنذار يُعتبر شرطًا شكليًا أساسيًا لقبول الدعوى أمام لجنة الإيجارات أو المحكمة.

🔹 خامسًا: أثر الفسخ على الحقوق المالية

عند صدور الحكم بفسخ العقد، تترتب الآثار التالية:

• إعادة العين المؤجرة للمؤجر.
• إلزام المستأجر بدفع الأجرة المستحقة حتى تاريخ التسليم.
• التعويض للطرف المتضرر إن ثبت سوء نية الطرف الآخر.

ويضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن المحكمة توازن بين مصالح الطرفين بما يمنع الإثراء بلا سبب ويُحقق العدالة العقدية.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028