فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
هل يمكن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
نعم، يمكن إنهاء العقد قبل مدته باتفاق الطرفين، أو استنادًا إلى شرط تعاقدي صحيح، أو بحكم قضائي عند تحقق إخلال أو سبب يقرره القانون. لكن رغبة أحد الطرفين وحدها أو تغير ظروفه الشخصية لا تُنهي عقدًا محدد المدة تلقائيًا. ويجب التمييز بين الفسخ بسبب الإخلال، والإخلاء لأحد أسباب قانون الإيجارات، والإنهاء الاتفاقي؛ فلكل طريق شروط وآثار مختلفة.
متى يطلب المستأجر الفسخ؟
إذا كانت العين عند التسليم غير صالحة للغرض الذي أُجرت من أجله، أو كانت حالتها تنقص الانتفاع بصورة كبيرة، أو تعرض صحة المستأجر أو من يعيش أو يعمل معه لخطر جسيم، جاز طلب الفسخ أو التعويض عند توافر مقتضاه. كما يلتزم المؤجر بالصيانة والترميمات الضرورية خلال الإيجار. فإذا تأخر بعد إعذاره، جاز للمستأجر طلب ترخيص القضاء لإجراء الأعمال واستيفاء تكلفتها من الأجرة، وقد يطلب الفسخ في الحالات التي يجيزها النص.
إذا كانت الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين تُخل بالانتفاع، فللمستأجر أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة وفق الظروف. أما مجرد خلاف على الصيانة أو مقدار الأجرة فلا يبرر وقف دفع الأجرة من جانب واحد؛ إذ تستمر ضرورة الوفاء الكامل إلى أن يصدر حكم نهائي أو اتفاق مكتوب.
متى يطلب المؤجر الفسخ أو الإخلاء؟
يستطيع المؤجر اللجوء إلى القضاء عند عدم دفع الأجرة خلال عشرين يومًا من استحقاقها، أو التأجير من الباطن والتنازل وتمكين الغير دون الإذن الكتابي المطلوب، أو الاستعمال المخالف لشروط العقد المعقولة أو النظام العام أو الآداب أو المضر بمصلحته. وتوجد أسباب أخرى حددها قانون الإيجارات بحسب نوع العين والعقار. وجود شرط فاسخ في العقد لا يبرر طرد المستأجر ذاتيًا؛ يجب تحديد أثر الشرط والطريق القضائي المناسب.
هل الإنذار شرط دائم؟
لا يوجد إنذار موحد يُعد شرط قبول لكل دعاوى الفسخ. فقد يشترط النص إعذارًا، كما في بعض منازعات الصيانة، أو يفرض العقد تنبيهًا معينًا، أو تكون المطالبة المالية بطريق يتطلب تكليفًا بالوفاء. أما الإخلاء لعدم السداد فيقوم على مضي عشرين يومًا من الاستحقاق وفق المادة 20، لا على مهلة عامة مقدارها خمسة عشر يومًا. لذلك يجب تحديد مصدر الإنذار وغرضه ومحتواه قبل إرساله.
ما آثار الفسخ والتسليم؟
عند الاتفاق على الإنهاء، يستحسن تحرير مخالصة تحدد تاريخ التسليم، والأجرة حتى ذلك التاريخ، والتأمين، وحالة العدادات، والمفاتيح، وأي أضرار أو تجهيزات. وعند الحكم بالفسخ، قد تُقضى الأجرة المستحقة والتعويض إذا ثبت الضرر ورابطته وفق القواعد المطبقة. ويلتزم المستأجر برد العين بالحالة التي تسلمها عليها، عدا التلف الذي لا يد له فيه.
إذا بقي المستأجر في العين دون حق بعد انتهاء الإيجار لأي سبب، لا يقتصر التزامه على الأجرة العادية؛ تقضي المادة 23 بتعويض يعادل ضعف الأجرة عن المدة الزائدة، مع بقاء حق المؤجر في الإخلاء. ولا يجوز للمؤجر اختصار الطريق بتغيير الأقفال أو قطع الخدمات.
قبل توجيه إنذار أو توقيع اتفاق إنهاء، يمكن للمحامي خالد مفرج الدلماني مراجعة الشرط والضرر والتسليم على الرقم 66669028 لتقليل النزاع على الأجرة والتعويض.
جهّز العقد وسبب إنهائه قبل المدة وإخطارات الطرفين واتفاق التسليم والمبالغ المختلف عليها. راجع حقوق طرفي عقد الإيجار. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
أسئلة شائعة
هل انتقال المستأجر إلى عمل أو سكن آخر يفسخ العقد؟
ليس تلقائيًا؛ يُراجع العقد ويُطلب اتفاق المؤجر أو سبب قانوني صالح.
هل يجوز خصم الإصلاحات من الأجرة؟
ليس منفردًا كقاعدة؛ قد يلزم إعذار المؤجر والحصول على ترخيص القضاء.
هل يكفي تسليم المفاتيح للحارس؟
الأفضل إثبات التسليم لمن له صفة بمحضر يحدد التاريخ والحالة والمبالغ.
آخر مراجعة: 2 سبتمبر 2026.
تنبيه وقائعي: مشروعية الفسخ والتعويض تعتمد على بند العقد، وطبيعة الإخلال، والإعذار، والأدلة، وتاريخ التسليم؛ لا يُتخذ إجراء قبل فحصها.
---
