مسؤولية المقاول عن العيوب الإنشائية في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
مسؤولية المقاول عن العيوب الإنشائية في الكويت
يطبق الضمان العشري على التهدم الكلي أو الجزئي، وعلى الخلل أو العيب الذي يهدد متانة المبنى أو سلامته. ولا يشمل كل عيب خفي أو مشكلة تشطيب لمجرد ظهورها بعد التسليم؛ العيوب العادية تخضع لقواعد عقد المقاولة والفحص والإخطار.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن مدة السنوات العشر تبدأ من وقت إتمام البناء أو الإنشاء وفق المادة 692 من القانون المدني، لا من تاريخ التسليم النهائي بالضرورة.
نطاق الضمان العشري
يشمل الضمان المباني والمنشآت الثابتة عندما يقع تهدم أو يظهر خلل يهدد المتانة أو السلامة خلال عشر سنوات من الإتمام. تحديد الجسامة مسألة فنية، وتستعين المحكمة عادة بالخبرة لبيان سبب الخلل وخطورته وعلاقته بالتصميم أو التنفيذ أو المواد أو التربة.
لا يكفي تسرب بسيط أو عيب دهان أو خلل صيانة حتى يطبق الضمان العشري تلقائيًا. وقد تقوم مسؤولية عقدية عادية عن هذه العيوب، لكن أساسها ومواعيدها وإثباتها تختلف.
من المسؤول: المقاول أم المهندس؟
إذا اقتصر عمل المهندس على التصميم، كانت مسؤوليته عن عيوب التصميم. وإذا كلف كذلك بالإشراف، سئل عن عيوب التنفيذ الداخلة في نطاق إشرافه.
المقاول يسأل في الأصل عن عيوب التنفيذ. ولا يسأل عن عيب التصميم إلا إذا كان العيب ظاهرًا بحيث لا يخفى على المقاول المهني، أو كان واضع التصميم تابعًا له، وفق المادة 694.
ولا يقوم التضامن بين المقاول والمهندس بصورة آلية في كل عيب؛ يشترط أن يثبت أن كليهما مسؤول عن الضرر محل المطالبة وفق المادة 695.
متى تبدأ العشر سنوات؟
تبدأ من إتمام البناء أو الإنشاء. وقد يتقارب الإتمام والتسليم عمليًا، لكنهما ليسا مصطلحًا واحدًا. يثبت تاريخ الإتمام بالعقد ومحاضر الأعمال وشهادات الجهات المختصة والمراسلات والواقع الفني.
ولهذا لا ينبغي انتظار عشر سنوات محسوبة من محضر التسليم إذا كان الإتمام سابقًا، ولا افتراض أن رخصة السكن وحدها تحسم كل نزاع في التاريخ.
العيوب العادية
تؤثر معاينة العمل عند التسلم وقبول العيب الظاهر والإخطار بالعيب غير الظاهر في الضمان العام. لكن أثر التسلم لا يلغي الضمان العشري الخاص إذا كان العيب من النوع الذي يهدد المتانة أو السلامة.
وبالمقابل، ليس كل عيب خفي مضمونًا عشر سنوات. الخلل في تشطيب أو جهاز أو عمل لا يهدد البناء يخضع للقواعد العامة والمواعيد المتصلة به.
ميعاد الدعوى
تقضي المادة 696 بسقوط دعوى الضمان بانقضاء ثلاث سنوات من وقت حصول التهدم أو اكتشاف العيب. تختلف هذه المدة عن السنوات العشر: العشر تحدد الفترة التي يقع فيها التهدم أو يظهر العيب الخطير، والثلاث تحدد ميعاد رفع دعوى الضمان بعد الحدث أو الاكتشاف.
كما يبطل الشرط الذي يعفي المهندس أو المقاول من الضمان العشري أو يحد منه وفق المادة 697.
المستندات والخبرة
عقد المقاولة والمخططات والمواصفات.
نطاق عمل المهندس والإشراف.
محاضر الموقع والإتمام والتسليم.
تراخيص البناء وشهادات الجهات.
الصور والمراسلات والإخطارات.
تقرير هندسي يحدد السبب والخطر وتكلفة الإصلاح.
فواتير الإصلاح العاجل ودليل ضرورته.
عند اكتشاف الخلل يجب توثيقه وتوجيه إخطار واضح، وتجنب إزالة الدليل قبل المعاينة إلا عند ضرورة حماية الأرواح أو منع تفاقم الضرر.
أسئلة شائعة
هل كل عيب خفي عليه ضمان عشر سنوات؟
لا؛ يلزم أن يكون تهدمًا أو عيبًا يهدد المتانة أو السلامة.
هل المقاول مسؤول دائمًا عن التصميم؟
لا، إلا في الحالات التي يقررها القانون، ومنها ظهور عيب التصميم أو تبعية المصمم له.
هل تبدأ المدة من التسليم؟
النص يبدأها من إتمام البناء أو الإنشاء.
هل يمكن إسقاط الضمان بالعقد؟
لا يجوز الإعفاء من الضمان العشري أو الحد منه.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني فحص عقود المقاولة وتقارير العيوب وتحديد المسؤول والميعاد. للتواصل: 66669028.
جهّز تقرير العيب وتاريخ اكتشافه والتسليم وعقد المقاولة أو الإشراف وإخطارات الإصلاح لتحديد الأطراف والطلبات. راجع العيوب وأخطاء البناء والتعويض. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على نوع العيب وتاريخ الإتمام ونطاق عمل كل طرف والخبرة الفنية.
