موسوعة القانون العقاري وقضايا العقارات في الكويت – المحامي خالد مفرج الدلماني
مقدمة
يشكّل القانون العقاري في الكويت أحد أهم أفرع القانون، نظرًا لارتباطه بالملكية الخاصة، التسجيل العقاري، البيع والشراء، الإيجارات، النزاعات الإنشائية، دعاوى الإخلاء، منع التعرض، وتثبيت الملكية. وتقدّم هذه الموسوعة مرجعًا شاملاً للقضايا العقارية بإشراف المحامي خالد مفرج الدلماني، لتكون الدليل الأول للباحثين عن فهم القوانين والمبادئ القضائية العقارية في الكويت.
أولاً: أنواع القضايا العقارية في الكويت
1) دعاوى تثبيت الملكية
ترفع لإثبات ملكية العقار استنادًا إلى:
- مستندات رسمية
- عقود البيع
- سجلات التسجيل العقاري
- وضع اليد المدة الطويلة
- القسائم السكنية والاستثمارية
2) دعاوى منع التعرض
تُرفع عند قيام الغير بالتعرض للحيازة أو منع الانتفاع بالعقار.
3) دعاوى الإخلاء
أشهرها:
- الإخلاء لعدم سداد الإيجار
- الإخلاء لسوء الاستعمال
- الإخلاء لانتهاء المدة
- الإخلاء للترميم أو الهدم
4) دعاوى الإيجارات
تشمل:
- المطالبة بالإيجار
- تخفيض الأجرة
- زيادة الأجرة
- التعويض عن الإخلال بالعقد
- النزاعات بين المؤجر والمستأجر
5) النزاعات العقارية الإنشائية
وتشمل:
- عيوب البناء
- تأخر المقاول
- مشاكل التشطيبات
- الفواتير غير المطابقة
- الغش في المواد
- الهدر في التكلفة
6) دعاوى الشفعة
حق الشريك أو الجار في شراء العقار قبل الغير.
7) القسائم السكنية والحيازات
خاصة القروض السكنية، بدل الإيجار، التخصيص، الإسكان.
ثانيًا: التسجيل العقاري وأثره في الملكية
1) التسجيل العقاري
هو أساس ثبوت الملكية، ويشمل:
- البيوع
- الهبات
- الوصايا العقارية
- نقل الملكية
- الرهن
- الإفراز والتجزئة
2) حجية السجلات العقارية
السجل العقاري هو المرجع الرسمي لإثبات الملكية، وأي عقد غير مسجل يبقى ناقص الحجية.
3) إشكالات شائعة في التسجيل
- أخطاء المساحة
- اختلاف الحدود
- عقود قديمة غير مسجلة
- تعدد المشترين على عقار واحد
ثالثًا: عقود البيع والشراء في الكويت
1) عناصر صحة العقد
- أهلية الطرفين
- المحل (العقار)
- الثمن
- سبب صحيح
- موافقة جهة التسجيل
2) صور النزاعات في عقود البيع
- بيع عقار لعدة أطراف
- العدول عن البيع
- إنكار الاستلام
- عيوب خفية في العقار
- فروقات المساحة
- تدليس أو غش تجاري
رابعًا: قضايا الإيجارات
1) علاقة المؤجر بالمستأجر
تنظمها قوانين الإيجارات، وتشمل:
- التزامات المستأجر
- التزامات المالك
- صيانة العقار
- عدم الإخلال بالاستعمال
2) صحيفة دعوى الإخلاء
تُرفع عند:
- عدم السداد
- الإخلال بالاستخدام
- انتهاء العقد
- التأجير من الباطن دون إذن
3) زيادة أو تخفيض الأجرة
حسب ظروف السوق وحالة العقار.
خامسًا: النزاعات الإنشائية
1) مسؤولية المقاول
عن:
- العيوب الخفية
- انهيار البناء
- ضعف المواد
- عدم المطابقة للمواصفات
2) قضايا الغش
مثل:
- اختلاف كمية الحديد
- عدم مطابقة الخرسانة
- تغيير المواد المتفق عليها
3) خبرة المحاكم
تستخدم التقارير الهندسية والزيارات الميدانية.
سادسًا: مبادئ محكمة التمييز في العقار
- الملكية لا تثبت إلا بعقد صحيح أو تسجيل رسمي
- وضع اليد الطويل يصلح سندًا للملكية
- الإخلاء لعدم السداد لا يشترط إنذارًا مسبقًا في بعض الحالات
- الزيادة أو التخفيض تقدرهما المحكمة حسب حال العقار
- الشفعة تُطبق بشروط دقيقة ويُسقط الحق بالتقاعس
- التسجيل العقاري يحسم النزاع بين المشترين
سابعًا: حق التعويض في القضايا العقارية
يجوز المطالبة بـ:
- قيمة الضرر
- خسارة الأرباح
- تكاليف الإصلاح
- فروقات الإيجار
- الأضرار النفسية والمعنوية
- تعويض عن تأخير التسليم
- مبالغ إضافية في حالات الغش أو التدليس
ثامنًا: الأسئلة الشائعة
هل يمكن إثبات الملكية بدون تسجيل؟
نعم في حالات محدودة بوضع اليد الطويل أو العقود العرفية المدعومة بالمستندات.
هل يمكن طرد المستأجر فورًا؟
لا — إلا بعد رفع دعوى والحصول على حكم نهائي.
هل يمكن المطالبة بفروقات الإيجار؟
نعم عند وجود ضرر أو مخالفة للعقد.
هل دعاوى الإيجارات سريعة؟
نعم نسبيًا مقارنة ببقية الدعاوى.
تاسعًا: متى تحتاج إلى محامي عقاري؟
عند:
- نزاع ملكية
- إخلاء أو إيجارات
- مشاكل تسجيل
- نزاع إنشائي
- نصب عقاري
- بيع باطل
- عقود قديمة
- تعدي على الحيازة
وجود محامٍ متخصص يضمن حفظ الحقوق وإنهاء النزاعات بأفضل نتيجة.
الخاتمة
مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة – للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞
