نزع الملكية للمنفعة العامة في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
نزع الملكية للمنفعة العامة في الكويت
تحمي المادة 18 من الدستور الملكية الخاصة، وتجيز نزعها للمنفعة العامة وفق القانون وبمقابل تعويض عادل. ولا يشترط النص دفع كامل التعويض مقدمًا قبل كل أثر للقرار؛ قانون رقم 33 لسنة 1964 ينظم صدور القرار والتسجيل والتثمين والإخلاء والاعتراض والإيداع عند النزاع.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن الملف ينقسم إلى مسارين مختلفين: الاعتراض على بيانات العقار أو مقدار التعويض، والطعن في مشروعية قرار النزع نفسه. الخلط بينهما قد يفوت ميعادًا قصيرًا.
صدور القرار والإجراءات
تعرض الجهة طالبة النزع مشروع المنفعة العامة وفق المسار القانوني، ثم يصدر القرار من الجهة المختصة ويُنشر وتبدأ إجراءات إثبات الحقوق وحصر العقارات.
تخطر إدارة التسجيل العقاري لاتخاذ إجراءات تسجيل العقار باسم الدولة، وتتولى لجنة التثمين تقدير التعويض. وتعد قوائم تبين العقارات والمساحات والحدود والتعويض وأسماء أصحاب الحقوق، وتعرض وفق القانون.
يجوز إخطار شاغلي العقار بالإخلاء خلال مدة تحددها الإدارة على ألا تقل عن شهر. لذلك لا يصح تقرير أن التسجيل أو الإخلاء يتوقفان دائمًا على قبض كل صاحب شأن التعويض كاملًا مسبقًا.
تقدير التعويض
تسترشد لجنة التثمين بالسعر السائد في المنطقة، وبأثمان وإيجارات العقارات المجاورة أو المماثلة، مع فحص مساحة العقار وتصنيفه وحالة المباني والحقوق القائمة عليه.
لا توجد قاعدة تمنح المالك تلقائيًا أعلى سعر معلن في السوق. يجب بناء الاعتراض على مستندات ومقارنات فنية مناسبة لا على إعلان منفرد.
الاعتراض على القوائم والقيمة
لصاحب الشأن الاعتراض كتابة على القوائم وخرائطها خلال خمسة عشر يومًا من انتهاء مدة عرضها، ويقدم الاعتراض إلى إدارة نزع الملكية مع المستندات.
تنظر لجنة الاعتراضات هذا الطلب، وقرارها نهائي بالنسبة إلى تقدير قيمة التعويض وفق المواد 16 إلى 18. لذلك لا يصح عرض المحكمة بوصفها الجهة العادية الأولى للاعتراض على مبلغ التثمين.
الطعن في مشروعية القرار
هذا مسار مختلف. قد يبحث إذا صدر القرار من غير مختص، أو افتقد سبب المنفعة العامة، أو انحرف عن الغرض، أو أغفل إجراءً جوهريًا مؤثرًا. انخفاض التقدير وحده لا يساوي تلقائيًا بطلان قرار النزع.
كما أن الاعتراض أو الطعن لا يوقف نفاذ القرار بحكم القانون، ويجب بحث طلب الوقف وشروطه بصورة مستقلة عند إمكانه.
الدفع والإيداع
يشترط التعويض العادل، لا الدفع المسبق المطلق. وإذا وجد نزاع قضائي على العقار أو قيمة التعويض، يجيز القانون إيداع المبلغ خزينة المحكمة حتى يحسم مستحقه.
وهذا يحفظ المبلغ ولا يعني حسم النزاع قبل قرار الجهة المختصة.
المستندات
- قرار النزع وإعلانات الجريدة الرسمية.
- الإخطارات وتواريخ استلامها.
- وثيقة الملكية وشهادة الأوصاف والمخطط.
- عقود الإيجار والحقوق والرهون.
- قوائم الحصر والتثمين.
- مقارنات فنية لعقارات مماثلة.
- مستندات المساحة والاستعمال والتراخيص.
- ما يثبت الضرر الخاص عند وجود طلب مستقل.
خطوات عملية
- احصل على نسخة القرار والقوائم فورًا.
- راجع اسم المالك والمساحة والحدود وأصحاب الحقوق.
- احسب ميعاد الاعتراض من انتهاء العرض.
- أرفق تقريرًا أو مقارنات واضحة بدل اعتراض عام.
- ميز بين طلب تعديل القيمة والطعن في قانونية القرار.
- افحص حالة الجزء المتبقي إذا نزع جزء من العقار.
- لا توقع مخالصة قبل فهم أثرها وحدودها.
أسئلة شائعة
هل يجب دفع التعويض قبل تسجيل العقار باسم الدولة؟
القانون يشترط التعويض العادل لكنه لا يجعل القبض الكامل مقدمًا شرطًا مطلقًا قبل كل إجراء.
أين أعترض على قيمة التعويض؟
كتابة لدى إدارة نزع الملكية خلال الميعاد، وتنظره لجنة الاعتراضات.
هل يمكن إلغاء قرار النزع لأن السعر منخفض؟
النزاع على القيمة له مساره؛ مشروعية القرار تتعلق بعيوب قانونية مختلفة.
هل الاعتراض يوقف الإخلاء؟
لا يوقف نفاذ القرار من تلقاء نفسه.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني فحص القرار والقوائم والتثمين والميعاد والمسار القانوني المناسب. للتواصل: 66669028.
جهّز قرار النزع وقوائم الحصر والتثمين وتواريخ عرضها وإخطاراتها؛ وحدد هل اعتراضك على القيمة أم الملكية والأنصبة أم مشروعية القرار. راجع إعداد الاعتراض على التثمين. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على القرار والإعلانات والعقار والحقوق والنص النافذ.
