يكثر في الواقع العقاري الكويتي وجود عقارات مملوكة على الشيوع بين أكثر من شخص، كالإرث المشترك أو الشراء الجماعي، لكن كثيرًا ما تظهر خلافات بين الشركاء بشأن الانتفاع أو التصرف أو القسمة.
وحين يتعذر الاتفاق على القسمة الرضائية، يكون الحل القانوني هو رفع دعوى إزالة شيوع أمام المحكمة، بطلب إنهاء حالة الشيوع إما بقسمة العقار فعليًا أو بيعه في المزاد وتوزيع الثمن.
أولًا: ما المقصود بإزالة الشيوع؟
- الشيوع هو الملكية المشتركة لعقار غير مقسم بين عدة أشخاص.
- إزالة الشيوع تعني إنهاء هذه الملكية المشتركة، إما:
- بقسمة العقار بين الشركاء قسمة مفرزة (لكل شريك جزء مستقل).
- أو بيع العقار بالمزاد العلني وتقسيم الثمن إذا تعذر القسمة.
✅ كل شريك في العقار الشائع له الحق في طلب إزالة الشيوع، ولا يُجبر على البقاء فيه.
ثانيًا: متى تُرفع دعوى إزالة الشيوع؟
- في حال رفض أحد الشركاء القسمة الرضائية.
- إذا تعذر تقسيم العقار قسمة فعلية (كأن يكون شقة واحدة أو أرضًا صغيرة).
- إذا استمر أحد الشركاء في استغلال العقار دون اتفاق.
- عند وجود نزاع يمنع الاستفادة أو التصرف بالعقار.
ثالثًا: إجراءات دعوى إزالة الشيوع في المحكمة
- تقديم صحيفة الدعوى إلى المحكمة الكلية – الدائرة المدنية.
- طلب قسمة العقار أو بيعه بالمزاد العلني.
- تعيين خبير عقاري لتقييم إمكانية القسمة الفعلية.
- إصدار الحكم بناءً على تقرير الخبير وظروف العقار.
⚠️ إذا تعذر القسمة بسبب طبيعة العقار، تُحكم المحكمة ببيعه بالمزاد.
رابعًا: الدفوع القانونية المحتملة
- الدفع بأن العقار قابل للقسمة ولا يُستوجب بيعه.
- الدفع بأن المدعي لا يمتلك حصة صحيحة أو ليس من الشركاء.
- الدفع بوجود اتفاق سابق بين الشركاء يمنع البيع أو القسمة.
- الدفع بأن أحد الشركاء وضع يده على العقار وحسن إدارته لمصلحة الجميع.
خامسًا: أسئلة شائعة من الموكلين
هل يمكنني طلب إزالة الشيوع حتى لو أملك أقل من 50%؟
نعم، أي شريك مهما كانت حصته له الحق في رفع الدعوى.هل يلزمني موافقة باقي الشركاء؟
لا، رفع الدعوى لا يشترط موافقة أحد.ماذا إذا رفض أحد الشركاء تنفيذ الحكم؟
يُنفذ حكم البيع جبريًا عن طريق إدارة التنفيذ والمزاد العلني.
مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة – للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞
