Expropriation for public benefit and compensation for it in Kuwaiti law

نزع الملكية للمنفعة العامة من أبرز الموضوعات في القانون الإداري الكويتي، لأنه يمس صميم حق الملكية الذي يحميه الدستور وفي الوقت نفسه يوازن بين مصلحة الفرد والمصلحة العامة. فكثير من القضايا الإدارية في الكويت تدور حول استقطاع أرض، أو هدم عقار، أو إدخال عقار ضمن مشروع طريق أو مرفق عام، ثم الخلاف على مشروعية القرار أو تقدير التعويض.أولاً: ما هو نزع الملكية للمنفعة العامة؟

نزع الملكية للمنفعة العامة هو إجراء تقوم به الدولة أو الجهة الحكومية المختصة لاستملاك عقار مملوك للأفراد أو الشركات، بهدف تنفيذ مشروع يحقق منفعة عامة؛ مثل الطرق، الجسور، شبكات الصرف، المرافق الحكومية، أو المشروعات العمرانية الكبرى.

الأصل أن حق الملكية حق مصون، ولا يجوز المساس به إلا وفقًا للقانون، وبالطريقة التي يحددها، ومع تعويض عادل يعادل القيمة الحقيقية للعقار وقت نزع الملكية.ثانيًا: شروط مشروعية نزع الملكية

حتى يكون قرار نزع الملكية مشروعًا، يجب توافر عدة شروط جوهرية، من أهمها:

1. وجود منفعة عامة حقيقية
   يجب أن يكون المشروع المراد تنفيذه مشروعًا ذا طابع عام، يخدم الجمهور، وليس مصلحة خاصة لجهة معينة أو أفراد محددين.
2. صدور القرار من الجهة المختصة
   لا بد أن يصدر قرار نزع الملكية من السلطة أو الوزير أو الجهة التي منحها القانون صلاحية الاستملاك، وإلا شاب القرار عيب عدم الاختصاص.
3. اتباع الإجراءات القانونية المقررة
   مثل:
   • صدور قرار النزع.
   • حصر العقار وتحديد أوصافه.
   • تقدير قيمة التعويض من لجان مختصة.
   • إخطار صاحب العقار بالقرار وبالتعويض.
4. منح المالك تعويضًا عادلاً
   التعويض يجب أن يكون عادلًا ومنصفًا، ويُراعى فيه قيمة العقار الفعلية في السوق وقت الاستملاك، مع مراعاة موقع العقار، وطبيعته، واستثماره.

متى تخلف شرط من هذه الشروط، كان القرار الإداري بنزع الملكية معرضًا للإلغاء أمام المحكمة الإدارية، ويحق للمالك المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به.ثالثًا: متى يحق للمالك الطعن على قرار نزع الملكية؟

للمالك الحق في الطعن على قرار نزع الملكية في الحالات الآتية – على سبيل المثال لا الحصر:

• إذا صدر القرار دون وجود مشروع حقيقي أو منفعة عامة واضحة.
• إذا لم تُستكمل الإجراءات القانونية (عدم الإخطار، عدم نشر القرار، أخطاء جسيمة في محاضر اللجان).
• إذا كان التعويض المقدر أقل بكثير من القيمة السوقية للعقار.
• إذا تم الاستيلاء الفعلي على العقار دون اتباع إجراءات نزع الملكية أو دون تعويض.

في هذه الحالات، يحق للمالك إقامة دعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية بطلب إلغاء القرار، و/أو دعوى تعويض إداري بطلب جبر كامل الضرر المادي والأدبي.رابعًا: الفرق بين التعويض عن نزع الملكية المشروع وغير المشروع

1. التعويض عن نزع الملكية المشروع
   عندما يكون قرار نزع الملكية مستوفيًا للشروط الشكلية والموضوعية، ينحصر حق المالك في المطالبة بتعويض عادل عن قيمة عقاره، وربما عن بعض الأضرار المتوقعة والمعقولة التي تلحق به نتيجة حرمانه من هذا العقار.
2. التعويض عن نزع الملكية غير المشروع (أو الاستيلاء دون سند قانوني)
   إذا استولت الجهة الإدارية على العقار دون اتباع الإجراءات القانونية، أو دون قرار صحيح، أو دون تعويض مناسب، فإن هذا يشكل خطأ إداري جسيم، ويحق للمالك المطالبة:
   • إما برد العقار إذا كان ذلك ممكنًا.
   • أو بقيمة تعادل السعر السوقي الأعلى مع تعويض إضافي عن الأضرار المادية والأدبية الناتجة عن هذا التصرف غير المشروع.

خامسًا: عناصر التعويض في قضايا نزع الملكية

عند تقدير التعويض في قضايا نزع الملكية، تُراعى عادةً مجموعة عناصر، من أهمها:

• قيمة الأرض أو العقار في السوق وقت الاستملاك.
• موقع العقار (سكني، استثماري، تجاري، صناعي).
• حالة المباني والإنشاءات القائمة عليه.
• الدخل أو الريع الذي كان يدرّه العقار لو بقي في ملك المالك.
• الأضرار الإضافية مثل: خسارة نشاط تجاري، تكلفة نقل المعدات، أو تعطيل مشروع استثماري.

ويجوز للمحكمة الاستعانة بالخبرة الفنية العقارية لتحديد قيمة عادلة وحقيقية للتعويض، خاصة إذا طعن المالك على تقديرات اللجان أو القرارات الإدارية السابقة.سادسًا: خطوات عملية للمالك في حالة نزع الملكيةإذا تلقيت قرارًا أو إخطارًا يفيد بإدخال عقارك ضمن مشروع للمنفعة العامة أو بنزع ملكيته، يُنصح باتباع الخطوات التالية:

1. مراجعة القرار والمستندات
   الاحتفاظ بقرار النزع، المخاطبات، أي محاضر أو إخطارات، وأي تقييمات للتعويض.
2. حساب المواعيد القانونية للطعن
   الدعوى الإدارية تخضع لمواعيد، ويجب عدم إهمالها، حتى لا يُدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها بعد الميعاد.
3. التأكد من عدالة التعويض
   مقارنة التعويض الممنوح بأسعار السوق الفعلية لعقارات مشابهة في نفس المنطقة والوقت.
4. استشارة محامٍ متخصص في القانون الإداري
   لفحص القرار من حيث المشروعية الشكلية والموضوعية، وتحديد أفضل طريق قانوني: دعوى إلغاء، دعوى تعويض، أو الجمع بينهما.
5. رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة
   بصحيفة دعوى دقيقة تبين:
   • بيانات القرار المطعون عليه.
   • أوجه عدم المشروعية (عيب الشكل، السبب، الانحراف بالسلطة، عدم مراعاة المصلحة العامة، عدم عدالة التعويض).
   • طلبات المدعي (إلغاء، تعويض، ما يترتب على الإلغاء من آثار).

سابعًا: أهمية الاستعانة بمحامٍ متخصص في القضايا الإدارية

قضايا نزع الملكية للمنفعة العامة والتعويض عنها تعد من أعقد القضايا الإدارية، لأنها تجمع بين قواعد القانون الإداري من جهة، وقواعد التعويض وتقدير الضرر من جهة أخرى، فضلًا عن حاجة المحكمة غالبًا إلى تقارير خبرة فنية.

الاستعانة بمحامٍ إداري متمرس في الكويت يساعدك على:

• تقدير جدوى رفع الدعوى من الناحية القانونية والعملية.
• تقديم دفوع قوية أمام المحكمة، مدعومة بمستندات وأحكام تمييز.
• المطالبة بأعلى قدر ممكن من التعويض العادل وفقًا لظروف الدعوى ووقائعها.

إذا كان عقارك ضمن مخطط مشروع حكومي، أو صدر ضده قرار نزع ملكية أو استملاك، أو تم الاستيلاء عليه دون سند قانوني واضح، فمن المهم ألا تتصرف بعشوائية أو تكتفي بالتعويض الذي عُرض عليك دون مراجعة قانونية متخصصة.المحامي خالد مفرج الدلماني يقدم استشارات وتمثيل قضائي في قضايا نزع الملكية للمنفعة العامة، والطعن في القرارات الإدارية الصادرة عن الجهات الحكومية واللجان المختصة، والمطالبة بالتعويض أمام المحكمة الإدارية ومحكمة التمييز.مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة – للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞