الإخلاء لعدم سداد الأجرة في القانون الكويتي | المحامي خالد مفرج الدلماني

الإخلاء لعدم سداد الأجرة في الكويت: القاعدة الصحيحة

يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين إذا لم يدفع المستأجر الأجرة خلال عشرين يومًا من تاريخ استحقاقها. ولا يشترط قانون الإيجارات، كقاعدة عامة، إنذارًا سابقًا مدته خمسة عشر يومًا حتى ينشأ سبب الإخلاء؛ العبرة بميعاد الاستحقاق، وعدم الوفاء، وصحة حساب الأجرة، ثم سلوك الطريق القضائي أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية.

يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن كل ملف يجب أن يبدأ بتحديد تاريخ الاستحقاق والعقد والإيصالات والتحويلات، لأن الخطأ في شهر واحد أو في وصف المبلغ قد يغيّر نتيجة الدعوى.

متى يتحقق سبب الإخلاء؟

تنص المادة 20 من مرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات على جواز طلب الإخلاء إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة خلال عشرين يومًا من تاريخ استحقاقها. فإذا كان العقد يحدد يومًا واضحًا للدفع بدأ الحساب منه، مع مراعاة الوقائع التي قد تثبت قبول المؤجر نمطًا آخر أو وجود اتفاق لاحق.

الإنذار قد يكون مفيدًا لإثبات المطالبة وتحديد المبلغ، وقد يلزم لإجراءات تنفيذية أو تعاقدية معينة، لكنه ليس شرطًا عامًا موحدًا مدته خمسة عشر يومًا لكل دعوى إخلاء لعدم السداد.

ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر استلام الأجرة؟

لا يتوقف التزام المستأجر لأن المؤجر رفض القبض أو امتنع عن إعطاء مخالصة. يجب استعمال الطريق القانوني للعرض والإيداع في الميعاد واستكمال الإخطار المقرر، مع الاحتفاظ بالمستندات. مجرد القول إن المؤجر رفض الاستلام، بلا عرض أو إيداع صحيح، قد لا يمنع الإخلاء.

هل النزاع أو العيب يبرر وقف الأجرة؟

الأصل في المادة 10 هو دفع كامل الأجرة في موعدها إلى أن يصدر حكم نهائي أو اتفاق مكتوب يغيّر مقدارها. لذلك لا يكفي وجود نزاع حول الأجرة، أو طلب تخفيضها، أو مطالبة بإصلاح عيب، لوقف السداد من جانب واحد.

يستطيع المستأجر المطالبة بالإصلاح أو التخفيض أو التعويض بالطريق المناسب، لكنه يحمي مركزه بدفع الأجرة أو عرضها وإيداعها قانونًا بدل الامتناع عنها.

هل السداد المتأخر يمنع الإخلاء دائمًا؟

لا. ليس صحيحًا أن دفع المتأخرات في أي وقت قبل الحكم النهائي يمحو سبب الإخلاء تلقائيًا. يجيز القانون للمحكمة عدم الحكم بالإخلاء إذا أثبت المستأجر عذرًا قويًا تقبله المحكمة، وسدد جميع الأجرة والمصاريف المستحقة حتى نهاية أول جلسة أُعلن بها إعلانًا صحيحًا.

تقدير العذر للمحكمة، والسداد وحده بعد فوات الميعاد لا يضمن رفض الدعوى. لذلك يجب التعامل مع أول إعلان وجلسة بسرعة وعدم تأخير العرض القانوني.

الجهة المختصة

تنظر المنازعة دائرة الإيجارات في المحكمة الكلية، وليست «لجنة إيجارات في وزارة العدل». وتفصل الدائرة في طلب الإخلاء والأجرة والطلبات المرتبطة بالعلاقة الإيجارية ضمن حدود اختصاصها.

وبعد تعديل سنة 2024، يكون الطعن في أحكام دائرة الإيجارات أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية وفق النظام القانوني النافذ، وليس بالصياغة القديمة التي تحيل كل استئناف إلى محكمة الاستئناف.

المستندات المهمة للمؤجر

عقد الإيجار وأي ملاحق أو تعديل.

كشف دقيق بالأشهر المستحقة وقيمة كل شهر.

الإيصالات والتحويلات والمراسلات المتعلقة بالدفع.

ما يثبت صفة المؤجر أو من يمثله.

الإنذار أو المطالبة إن وُجدا.

بيانات الإعلان الصحيحة للمستأجر.

أي دليل على رفض الاستلام أو عرض الأجرة وإيداعها.

المستندات المهمة للمستأجر

العقد والإيصالات والتحويلات البنكية.

مستندات العرض والإيداع والإخطار.

ما يثبت الاتفاق على تأجيل أو تعديل الأجرة.

مستندات العذر القوي إن كان سيطلب تطبيق الاستثناء.

صحيفة الدعوى والإعلان وتاريخ أول جلسة صحيحة الإعلان.

خطوات عملية قبل الدعوى

راجع ميعاد الاستحقاق وحساب العشرين يومًا بدقة.

افصل الأجرة عن التأمين أو فواتير الخدمات أو التعويضات المختلف عليها.

وثق ما دُفع وما رُفض استلامه.

استخدم المطالبة الرسمية المناسبة من دون طرد ذاتي أو تغيير أقفال أو قطع خدمات.

ارفع الطلب أمام الجهة المختصة واطلب المبالغ على أساس واضح.

بعد صدور سند واجب التنفيذ، يكون الإخلاء عبر إدارة التنفيذ، لا بالقوة الفردية.

استثناء مرتبط بتعطيل المرافق العامة

يتضمن القانون حكمًا خاصًا يمنع الإخلاء لعدم السداد خلال فترة تعطيل المرافق العامة بقرار من مجلس الوزراء لأسباب الأمن أو السلم أو الصحة العامة. لا يعمل هذا الحكم إلا عند قيام حالة التعطيل المقررة قانونًا، لذلك يجب فحص زمن الاستحقاق والقرارات النافذة.

أسئلة شائعة

هل يلزم إنذار 15 يومًا قبل رفع الدعوى؟

لا يوجد هذا الشرط كقاعدة عامة لدعوى الإخلاء العادية. قد يلزم إنذار لغرض آخر بحسب العقد أو الإجراء التنفيذي.

هل خلاف الأجرة يوقف الدفع؟

لا. الأصل دفع كامل الأجرة أو عرضها وإيداعها إلى أن يوجد حكم نهائي أو اتفاق مكتوب.

هل يمكن للمؤجر إخراج المستأجر بنفسه؟

لا. الإخلاء يتم بحكم أو سند واجب التنفيذ ومن خلال إدارة التنفيذ.

هل قبول المؤجر أجرة لاحقة ينهي النزاع؟

يتوقف الأثر على صيغة الاستلام والوقائع والطلبات، ولا توجد إجابة واحدة لكل حالة.

يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني مراجعة عقود الإيجار وحساب المتأخرات والعرض والإيداع ودعاوى الإخلاء في الكويت. للتواصل: 66669028.

جهّز جدول الأجرة المستحقة والمدفوعة وإيصالاتها والعقد والإنذارات وأي إيداع أو اعتراض من المستأجر. راجع ملف الإخلاء والأجرة المتأخرة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. المعلومات عامة، والنتيجة تتوقف على العقد والإيصالات والإعلانات والوقائع والنص النافذ وقت النزاع.