الرهن العقاري وحقوق الدائنين في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني
الرهن العقاري وحقوق الدائنين في الكويت
الرهن الرسمي يمنح الدائن حقًا عينيًا تبعيًا على عقار يبقى في حيازة مالكه، ويتيح له عند عدم الوفاء التنفيذ على العقار واستيفاء دينه بالأولوية وفق مرتبة القيد. لا تنتقل الملكية أو الحيازة إلى الدائن بمجرد الرهن، ولا يُمنع الراهن كقاعدة عامة من التصرف؛ ينتقل العقار مثقلًا بالرهن المسجل ويبقى للدائن حق التتبع.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن أكثر الأخطاء شيوعًا هي الخلط بين الرهن الرسمي والرهن الحيازي، وبين الرسمية اللازمة للعقد والقيد اللازم للنفاذ في حق الغير.
إنشاء الرهن وقيده
الرهن الرسمي عقد يتطلب الشكل الرسمي الذي يقرره القانون. ويكون العقار محل الرهن مملوكًا للراهن وقابلًا للتعامل، ويجب تعيينه تعيينًا كافيًا.
أما القيد في السجل فهو لازم لنفاذ الرهن في حق الغير وتحديد مرتبته. فلا يصح القول إن عدم القيد يمحو كل أثر للعقد أو يجعله غير قابل للعرض على القضاء في أي نزاع؛ يجب التمييز بين انعقاد العقد رسميًا وبين نفاذ الحق العيني تجاه الغير.
ما الدين الذي يضمنه الرهن؟
لا يشترط أن يكون الدين حالًا وثابت القيمة نهائيًا منذ البداية. تجيز المادة 981 من القانون المدني أن يضمن الرهن دينًا معلقًا على شرط أو مستقبلًا أو احتماليًا، كما في فتح الاعتماد والحساب الجاري، بشرط تحديد مبلغ الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه.
ولهذا يجب أن يبين عقد الرهن الدين أو مصدره والحد المضمون والفوائد والمصروفات في نطاق القانون، حتى يعرف الغير مقدار العبء الذي يثقل العقار.
من يدير العقار ويقبض ريعه؟
يبقى العقار في حيازة الراهن، وله من حيث الأصل إدارته واستغلاله وقبض ثماره إلى أن تلتحق بالعقار وفق إجراءات التنفيذ. الدائن المرتهن رسميًا لا يملك «الاحتفاظ بالعقار» ولا إدارته لمجرد الرهن؛ هذا خلط بحقوق الرهن الحيازي.
ويجب مع ذلك مراعاة الأحكام التي تنظم نفاذ الإيجار والمخالصات أو حوالة الأجرة مقدمًا في حق الدائن، لأنها قد تتأثر بتاريخ القيد ومدة الإيجار وتاريخ ثبوت التصرف.
هل يجوز بيع العقار المرهون؟
يجوز للراهن التصرف في العقار كقاعدة قانونية، ولا يبطل البيع لمجرد غياب موافقة الدائن. ينتقل العقار إلى المشتري مثقلًا بالرهن المسجل، ويبقى للدائن حق تتبعه والتنفيذ عليه إذا لم يسدد الدين.
لكن عقد التمويل قد يتضمن التزامات شخصية بالحصول على موافقة البنك، وقد يتفق البائع والمشتري والدائن على فك الرهن أو نقل المديونية أو سدادها من الثمن. مخالفة الشرط قد ترتب مسؤولية تعاقدية، لكنها لا تتحول تلقائيًا إلى قاعدة تقول إن كل بيع بلا موافقة باطل.
الأولوية بين الدائنين
لا يسبق الدائن المرتهن «أي دائن آخر» بصورة مطلقة. تتحدد أولوية الرهون فيما بينها بمرتبة القيد، مع مراعاة المصروفات القضائية وحقوق الخزانة والامتيازات العامة أو الخاصة التي يقدمها القانون.
وقبل قبول الرهن يجب استخراج كشف قيود حديث، لأن وجود رهن أسبق أو حجز أو امتياز قد يقلل الضمان المتاح فعليًا.
التنفيذ على العقار
لا يستولي الدائن على العقار بنفسه ولا يبيعه مباشرة لمصلحته. يبدأ التنفيذ بسند تنفيذي وبالإجراءات القانونية للحجز والتنبيه والبيع بالمزاد وتوزيع الحصيلة.
السند التنفيذي لا يقتصر على حكم قضائي نهائي؛ قد يكون حكمًا أو أمرًا أو محررًا موثقًا أو غيره مما يمنحه القانون قوة التنفيذ. وإذا كان السند حكمًا، تراعى الشروط الخاصة قبل بدء المزايدة.
إذا لم تكف الحصيلة، يرجع الدائن على المدين بالباقي متى كان الدين شخصيًا في ذمته ولا يوجد اتفاق أو نص يمنع ذلك.
انقضاء الرهن وشطبه
ينقضي الرهن عادة بانقضاء الدين المضمون، وقد ينقضي لأسباب أخرى يقررها القانون. لكن سداد الدين لا يزيل ظهور القيد من السجل تلقائيًا؛ يجب استكمال إجراءات الشطب بالمستند أو الإقرار أو الحكم اللازم.
وقبل شراء العقار يجب عدم الاكتفاء بوعد أن «الدين مدفوع»، بل التحقق من شطب القيد أو ترتيب سداد آمن ومتزامن مع نقل الملكية.
أسئلة شائعة
هل الرهن يمنع المالك من البيع؟
لا كقاعدة عامة، لكن العقار يبقى مثقلًا بالرهن وتفحص التزامات عقد التمويل.
هل يملك البنك العقار عند التخلف؟
لا؛ يلجأ إلى التنفيذ القانوني والمزاد.
هل الدين المستقبلي يقبل الرهن؟
نعم إذا عُين المبلغ أو الحد الأقصى المضمون وفق القانون.
هل أول رهن مسجل يقبض دائمًا قبل الجميع؟
ترتب الرهون بالقيد، مع مراعاة المصروفات والامتيازات التي يقدمها القانون.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني مراجعة الرهون والقيود وعقود التمويل والتنفيذ العقاري في الكويت. للتواصل: 66669028.
جهّز عقد الرهن وكشف المديونية والضمانات ووثيقة العقار وأي إخطار أو إجراء تنفيذ قائم. راجع التصرف في العقار المرهون. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على عقد الرهن والقيد والسند والدين والامتيازات والنص النافذ.
