القانون العقاري وقضايا العقارات في الكويت

رؤية المحامي خالد مفرج الدلماني لحماية الملكية العقارية وحقوق المالك والمستأجر

يُعد القانون العقاري في الكويت من أكثر المجالات القانونية ارتباطاً بحياة الناس واستثماراتهم؛ فالعقار بالنسبة للكثيرين هو أصل العمر، ومحل سكن الأسرة، ووعاء الاستثمار والأمان المالي. لذلك، أي نزاع عقاري – مهما بدا بسيطاً – قد يتحوّل إلى مشكلة كبيرة تمسّ الملكية، السكن، الدخل، أو مستقبل الأسرة إذا لم يُدار قانونياً منذ البداية.هذه الصفحة تمثل الدليل المرجعي المركزي لقضايا العقار في الكويت في موقع

المحامي خالد مفرج الدلماني – محامٍ مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا – وتجمع الخطوط العريضة لأهم أنواع القضايا العقارية، وطريقة التفكير القانونية الصحيحة لحماية حقوق المالك والمستأجر والشريك والمستثمر.

أولاً: أساس الملكية العقارية في الكويت – التسجيل والوثائق والقرائن

القاعدة العامة في النظام العقاري الكويتي أن:

• الملكية تثبت بالوثائق الرسمية والتسجيل العقاري أمام الجهات المختصة،
• مع إمكانية الاستعانة بالقرائن والمستندات والعقود العرفية والشهود في حالات معينة، خصوصاً في النزاعات القديمة أو العقارات غير المسجلة أو الأراضي خارج التنظيم.

من أهم عناصر القوة في أي ملف عقاري:

1. سندات الملكية (الوثيقة/الصك/الكتاب الرسمي).
2. شهادات أو مستخرجات من التسجيل العقاري أو البلدية.
3. المخاطبات الرسمية مع الجهات الحكومية المتعلقة بتنظيم المنطقة أو نزع الملكية أو التعويض.
4. العقود والوكالات والعهود الخاصة بين الأطراف.

في مكتبنا لا نكتفي بقراءة سند واحد، بل نعيد بناء التسلسل التاريخي للعقار:

من أول عقد أو تخصيص أو قرار، وحتى آخر إجراء أو قيد، لأن كثيراً من النزاعات تُحسم على تفاصيل صغيرة في التسلسل الزمني.

ثانياً: نزاعات تثبيت الملكية والتسجيل العقاري

من أكثر القضايا انتشاراً في الكويت:

• دعاوى تثبيت الملكية العقارية.
• المنازعات على التسجيل ومطابقة الاسم أو الرقم المدني أو المسطح أو الموقع.
• تضارب بين مستندات قديمة وجديدة، أو بين وثائق الورثة ومستندات الدولة.

هنا تظهر أهمية:

• جمع كل المستندات مهما بدت بسيطة (وصل قديم، كتاب من جهة حكومية، مخطط، قرار تخصيص، أو حتى حكم قديم).
• فحص مطابقة البيانات الشخصية (الاسم القديم والجديد، تعديل الاسم، أرقام الجنسية والمدني).
• الربط بين ملفات مثل: نزع الملكية، التثمين، التوزيع، أو التعويض.

الدعوى المحكمة في هذا الباب تحتاج إلى مذكرة قانونية قوية مدعومة بالمستندات وليس مجرد رواية شفوية من الخصوم.

ثالثاً: الشيوع بين الورثة والشركاء – وإزالة الشيوع وتقسيم العقار

كثير من العقارات في الكويت تكون مملوكة على الشيوع بين:

• ورثة (أب وأبناؤه/بناته).
• أو شركاء في مشروع أو استثمار عقاري.

مع الوقت تظهر مشاكل من نوع:

• أحد الشركاء يستحوذ على الإيراد دون القسمة.
• تعذر الاتفاق على بيع العقار أو تقسيمه.
• اختلاف في تقييم قيمة العقار أو نصيب كل طرف.

في هذه الحالة يبرز دور:

• دعوى إزالة الشيوع أمام المحكمة المختصة.
• طلب الفرز والتجنيب أو بيع العقار بالمزاد وقسمة الثمن حسب الأنصبة.
• والاعتماد على الخبرة والتثمين العقاري لتحديد القيمة السوقية العادلة.

وجود محامٍ عقاري يفهم تفاصيل إزالة الشيوع، والفرز، والمزاد، والتثمين والطعن عليه يضمن أن لا يُظلم طرف لصالح آخر تحت ضغط الوقت أو الجهل بالقيمة الحقيقية للعقار.

رابعاً: الإيجارات والإخلاء – العلاقة بين المؤجر والمستأجر

قانون الإيجارات الكويتي وقضايا الإيجار تشكل نسبة كبيرة من المنازعات العقارية، ومنها:

• إثبات العلاقة الإيجارية عندما يكون العقد شفهي أو قديم.
• الإخلاء لعدم سداد الأجرة أو لاستغلال العين في غير الغرض المتفق عليه.
• زيادة الأجرة أو تجديد عقد الإيجار أو إنهاؤه قبل المدة.
• النزاعات أمام لجنة الإيجارات والمحكمة بعد ذلك.

من الأخطاء الشائعة:

• أن يترك المؤجر المستأجر يتراكم عليه الإيجار دون تحرك قانوني منظم.
• أو أن يرفض المستأجر السداد دون أن يستفيد من الحقوق والدفوع المتاحة له قانوناً.
• أو صياغة عقود إيجار ضعيفة، لا تحمي المؤجر ولا تعطي المستأجر وضوحاً في التزاماته.

في مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني نركز على:

• صياغة عقود الإيجار بطريقة دقيقة تحفظ حقوق الأطراف.
• إدارة ملفات الإخلاء بسياق قانوني متكامل من الإنذار إلى الحكم والتنفيذ.
• مساعدة المستأجر في فهم حقوقه، خصوصاً إذا كانت هناك عيوب خطيرة في العين المؤجرة أو إخلال جسيم من المؤجر بالتزاماته.

خامساً: نزع الملكية للمنفعة العامة والتثمين والتعويض

من أعقد الملفات العقارية في الكويت:

• نزع الملكية للمنفعة العامة،
• تثمين العقار من الجهات المختصة،
• وكيفية اعتراض المالك على قيمة التعويض أو إجراءات النزع.

القضية هنا لا تتعلق فقط بفقدان عقار، بل بـ:

• التعويض العادل عن القيمة السوقية الحقيقية.
• حقوق المالك في الاعتراض على التثمين والطعن عليه.
• فهم العلاقة بين قرارات نزع الملكية والقوانين المنظمة لها وأحكام القضاء.

ملفات نزع الملكية والتثمين تحتاج إلى:

• جمع قرارات التخصيص، والمخططات، والتثمينات السابقة إن وجدت.
• الاستعانة بخبراء لتقدير القيمة السوقية.
• إعداد مذكرات طعن على التثمين تبين أوجه القصور والظلم في التقدير.

وجود محامٍ عقاري متابع لأحكام القضاء في هذا الباب يصنع فرقاً كبيراً في مبلغ التعويض وفي النتائج النهائية.

سادساً: العيوب الإنشائية، عقود المقاولات والمسؤولية عن البناء

المشاريع العقارية – من منازل خاصة إلى عمارات استثمارية – تمرّ من خلال:

• عقود مقاولات.
• مهندسين مشرفين.
• موردين ومواد بناء.

ومن أشهر النزاعات:

• العيوب الإنشائية التي تظهر بعد السكن أو التأجير.
• الخلاف على الأتعاب والأقساط بين المالك والمقاول.
• الخلاف حول المواصفات المتفق عليها وما إذا كانت قد نفذت فعلاً أم لا.

القانون يعطي المالك حقوقاً مهمة في مواجهة:

• المقاول،
• والمهندس،
• ومن له يد في التصميم والتنفيذ،
  عند توافر شروط معينة.

الدعوى المحكمة في هذا الباب تجمع بين:

• تقرير فني هندسي مفصّل.
• ومذكرة قانونية تربط بين العيب الفني والمسؤولية القانونية والتعويض.

سابعاً: الرهن العقاري، الديون البنكية، والمزادات العقارية

كثير من العقارات تكون مرهونة لصالح:

• بنوك أو شركات تمويل،
• ومع التعثر في السداد، تبدأ إجراءات الإنذار، ثم بيع العقار بالمزاد.

في هذه المرحلة الحساسة، يحتاج المالك أو الدائن إلى:

• فهم إجراءات التنفيذ العقاري بدقة.
• معرفة متى يمكن الاعتراض أو طلب وقف الإجراءات أو إعادة جدولة الدين.
• كيفية حماية ما يمكن حمايته من حقوق المالك أو الورثة أو الشركاء.

كما يحتاج المستثمرون إلى فهم:

• فرص المزادات العقارية وحدود المخاطر القانونية.
• ما إذا كان العقار خالياً من الحقوق الأخرى أو مشغولاً بحقوق إيجارية أو رهونات سابقة.

ثامناً: العقود العرفية، الوكالات العقارية، والتصرفات غير المسجلة

الواقع العملي في الكويت مليء بـ:

• عقود عرفية غير مسجلة بين الأقارب أو الشركاء.
• وكالات عامة وخاصة تُستخدم في بيع وشراء العقارات.
• تصرفات تمت خارج الإطار الرسمي، ثم تحوّلت لاحقاً إلى نزاعات حادة أمام المحاكم.

هنا تبرز أسئلة مثل:

• هل العقد العرفي له قيمة قانونية؟
• متى يكون التصرف غير المسجل باطلاً أو موقوفاً أو منتجاً لآثاره بين الأطراف؟
• ما أثر إلغاء الوكالة بعد البيع أو قبل التسجيل؟
• كيف نحمي مشترياً حسَن النية اعتمد على وكالة أو عقد عرفي؟

الإجابة لا تكون نظرياً فقط؛ بل عبر:

• تحليل حالة كل ملف على حدة.
• دراسة تسلسل العقود والتصرفات.
• اختيار الطريق الأنسب: دعوى صحة توقيع، تثبيت ملكية، إبطال عقد، أو غيرها حسب الواقع.

تاسعاً: منهج مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني في قضايا العقارات

في مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة والاستشارات القانونية نتعامل مع القضايا العقارية بمنهج واضح:

1. فحص شامل للمستندات والمخططات
   لا نعتمد على مستند واحد؛ بل نطلب:
   • سندات الملكية.
   • كتب الجهات الحكومية.
   • المخططات والمسوحات.
   • العقود والوكالات والعقود العرفية.
2. تحليل قانوني دقيق لنوع الدعوى الأنسب
   ليس كل نزاع يحل بدعوى واحدة؛ بل قد يكون الأنسب:
   • تثبيت ملكية.
   • إزالة شيوع.
   • إخلاء.
   • إبطال عقد.
   • تعويض عن عيوب أو نزع ملكية أو تثمين.
3. الاستفادة من الخبرة الفنية (تثمين – هندسة – محاسبة)
   كثير من القضايا العقارية تتوقف على تقرير خبير؛ لذلك نعمل على:
   • توضيح الوقائع للخبير.
   • تقديم مذكرات للخبرة.
   • الاعتراض على التقارير الناقصة أو غير المحايدة متى لزم الأمر.
4. بناء ملف متكامل يراعي المستقبل
   لا يهمّنا فقط الحكم الحالي، بل ما بعده:
   • تنفيذ الحكم العقاري.
   • آثاره على باقي العقارات أو الورثة أو الشركاء.
   • تأثيره على الاستثمارات المستقبلية للموكل.

عاشراً: متى تحتاج إلى استشارة عقارية فورية؟

اطلب استشارة قانونية عقارية متخصصة إذا واجهت أي من الحالات الآتية:

• نزاع بينك وبين شريك أو وريث في عقار.
• مشكلة في تثبيت الملكية أو مطابقة بياناتك في سجلات التسجيل.
• خلاف مع مستأجر أو مؤجر على الإيجار أو الإخلاء أو تجديد العقد.
• استدعاء من لجنة الإيجارات أو إعلان بدعوى عقارية.
• إشعار بنزع ملكية أو تثمين أو بيع عقارك في مزاد.
• اكتشاف عيوب إنشائية خطيرة بعد البناء أو الشراء.
• وجود عقود عرفية أو وكالات عقارية قديمة وتخشى ضياع حقك.

في جميع هذه الحالات، الاستشارة المبكرة مع محامٍ عقاري متخصص تحميك من قرارات متسرعة، وتساعد في بناء ملف قوي منذ اللحظة الأولى، بدلاً من محاولة “ترقيع” الأخطاء بعد فوات الأوان.

المحامي خالد مفرج الدلماني

محامٍ مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا،

وخبير في القانون العقاري وقضايا العقارات في الكويت من تثبيت الملكية والإيجارات إلى نزع الملكية والتثمين والمزادات.

مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة – للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞