بيع العقار المرهون والتنفيذ عليه بالمزاد في الكويت
وجود رهن على العقار لا يعني دائمًا استحالة بيعه، لكنه يجعل التصرف أكثر تعقيدًا؛ لأن حق الدائن المرتهن والقيود المسجلة يجب أن تُعالج قبل انتقال ملكية خالية من الرهن.كما أن شراء عقار خاضع للتنفيذ أو المزاد يحتاج إلى فحص قانوني مختلف عن الشراء المباشر.
يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أهم المسائل المتعلقة بالعقار المرهون والتنفيذ العقاري والمزاد.
للتواصل: 66669028
أولًا: ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري تأمين يقرر على العقار لضمان الوفاء بدين.ومن آثاره أن الدائن قد يتمتع بأولوية في استيفاء حقه من ثمن العقار وفق مرتبته، وأن التصرف في العقار لا يمحو الرهن تلقائيًا.لذلك يجب مراجعة بيانات الرهن وقيمته والجهة الدائنة قبل البيع أو الشراء.
ثانيًا: هل يمكن بيع العقار المرهون؟
قد يتم البيع من خلال ترتيب يضمن:
- معرفة قيمة المديونية.
- موافقة الجهة الدائنة عند الحاجة.
- سداد الدين أو جزء منه.
- تخصيص مبلغ لفك الرهن.
- إثبات السداد.
- رفع القيد المسجل.
- إتمام التسجيل بعد زوال المانع.
ولا يجوز للمشتري دفع الثمن كاملًا للبائع قبل التأكد من آلية فك الرهن.
ثالثًا: مخاطر شراء عقار مرهون
من أهم المخاطر:
- تجاوز المديونية للمبلغ المتوقع.
- وجود أكثر من رهن أو حجز.
- بدء إجراءات التنفيذ.
- عدم كفاية الثمن لفك القيود.
- دفع المشتري مبالغ دون ضمان.
- وجود نزاع على أصل الدين.
- وجود حقوق لأشخاص آخرين.
رابعًا: التنفيذ على العقار
إذا لم يُسدد الدين، قد تبدأ إجراءات التنفيذ على العقار وفق السند التنفيذي والقواعد المقررة.وتتطلب القضية مراجعة:
- السند التنفيذي.
- مقدار الدين.
- إعلان المدين.
- الحجز المسجل.
- وصف العقار.
- إجراءات التقييم.
- الدائنين وأصحاب الحقوق.
- الإعلان عن البيع.
- إجراءات المزاد والتوزيع.
خامسًا: شراء العقار بالمزاد
يجب قبل دخول المزاد فحص:
- ملف التنفيذ.
- وصف العقار.
- شروط البيع.
- الإشغال والحيازة.
- الحقوق المسجلة.
- القيمة التقديرية.
- المبالغ الواجب إيداعها.
- الالتزامات التي قد يتحملها الراسي عليه المزاد.
ولا ينبغي اعتبار انخفاض السعر وحده سببًا كافيًا للشراء.
سادسًا: الاعتراض على التقييم أو الإجراءات
قد يثور النزاع بشأن:
- انخفاض قيمة التثمين.
- عدم مطابقة الوصف للواقع.
- وجود عيب في الإعلان.
- إغفال حقوق أحد الأطراف.
- منازعة في أصل التنفيذ.
- وجود مانع قانوني من البيع.
ويجب تقديم الاعتراض بالطريق وفي الوقت المناسبين، لأن التأخير قد يؤدي إلى تقدم إجراءات البيع.
المحامي خالد مفرج الدلماني – قضايا الرهن والتنفيذ العقاري
يتولى المكتب مراجعة الرهون والحجوزات، ونزاعات بيع العقار المرهون، ومنازعات التنفيذ والتقييم والمزاد وتوزيع حصيلة البيع.
للتواصل مع المحامي خالد مفرج الدلماني: 66669028
جهّز الرهن والحجز والسند والإعلانات وكشف الدين وشروط البيع؛ نحدد أثر كل قيد ومرتبة صاحبه والطلب المتاح في مرحلة التنفيذ. راجع خطوات التنفيذ والحجز العقاري. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
