تنفيذ الرهن العقاري وبيع العقار بالمزاد في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

تنفيذ الرهن العقاري وبيع العقار بالمزاد في الكويت

عند حلول الدين وعدم الوفاء، لا ينتقل العقار إلى الدائن تلقائيًا. يبدأ التنفيذ بسند تنفيذي وباتباع إجراءات الحجز على العقار والإعلان وإعداد شروط البيع والمزاد ثم حكم إيقاع البيع وتوزيع الحصيلة وفق المراتب القانونية.

يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن التنفيذ لا يشترط دائمًا «حكمًا قضائيًا نهائيًا» بوصفه السند الوحيد؛ فالسند التنفيذي قد يكون حكمًا أو أمرًا أو محررًا موثقًا أو غيره مما منحه القانون قوة التنفيذ. وإذا كان التنفيذ بحكم، تراعى نهائيته قبل بدء المزايدة وفق المادة 273 من قانون المرافعات.

بداية التنفيذ

يتحقق الدائن من حلول الدين وشروط الاستحقاق والإنذار المطلوب في السند أو العقد أو القانون. ثم يقدم السند لإدارة التنفيذ ويطلب اتخاذ الإجراءات على العقار.

وجود رهن مسجل يمنح الدائن حق التقدم والتتبع، لكنه لا يبيح له وضع اليد أو بيع العقار خارج إجراءات التنفيذ.

الإجراءات الأساسية

تختلف التفاصيل بحسب السند والوقائع، لكنها تشمل عادة:

إعلان المدين بالتنفيذ والتنبيه المقرر.

توقيع الحجز العقاري والتأشير به لدى التسجيل المختص.

استخراج بيانات الملكية والقيود والرهون والدائنين.

تقدير العقار وإعداد قائمة شروط البيع وإيداعها.

إعلان أصحاب الشأن وتمكينهم من الاعتراض في المواعيد.

الإعلان عن جلسة البيع وإجراء المزايدة.

صدور حكم إيقاع البيع على الراسي عليه المزاد.

سداد الثمن واستكمال التسجيل والتسليم.

توزيع الحصيلة وفق قوائم الدائنين والمراتب.

لا تكون كل خطوة مجرد إجراء شكلي؛ الخطأ في إعلان ذي شأن أو في القائمة أو الوقف أو المزايدة قد يترتب عليه أثر إذا تمسك به صاحب الصفة في الطريق والميعاد الصحيحين.

الاعتراض قبل البيع

تعالج المادة 271 من قانون المرافعات الاعتراضات على قائمة شروط البيع وبعض أوجه البطلان قبل جلسة المزاد. لذلك لا يجوز الانتظار حتى انتهاء المزاد ثم وصف كل ملاحظة بأنها طعن خلال سبعة أيام.

يجب عند استلام الإعلان فحص وصف العقار والحدود والديون وشروط البيع والتقييم والحقوق القائمة، وإبداء الاعتراض في المرحلة المحددة له.

حكم إيقاع البيع وميعاد السبعة أيام

المادة 277 لا تنشئ «دعوى بطلان للمزاد خلال سبعة أيام من انعقاده» على إطلاقها. الذي يجوز استئنافه خلال سبعة أيام من النطق هو حكم إيقاع البيع، ولأسباب محصورة تتعلق بعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو صدوره بعد طلب وقف كان يجب إجابته.

أما النزاع في التقييم أو شروط البيع أو الوقائع التي كان يجب طرحها قبل المزاد، فلا يتحول تلقائيًا إلى سبب استئناف بعد الرسو. حساب الطريق والميعاد يحتاج فحصًا عاجلًا للملف.

ترتيب توزيع الثمن

تخصم المصروفات التي يقدمها القانون، ثم توزع الحصيلة وفق مراتب الرهون والامتيازات والحجوز والحقوق. لا يكون البنك أو الدائن المرتهن «أولًا دائمًا» لمجرد صفته؛ قد تتقدم مصروفات التنفيذ وحقوق الخزانة وامتيازات أخرى، كما تتقدم الرهون الأسبق في القيد على اللاحقة في حدود قواعدها.

إذا بقي فائض عاد إلى المدين أو من يستحقه، وإذا لم تكف الحصيلة فقد يرجع الدائن بالباقي على المدين إذا كان ملتزمًا شخصيًا ولا يوجد مانع قانوني.

حقوق المدين والدائن

للدائن طلب التنفيذ ومتابعة صحة القيد والمرتبة وإعلان أصحاب الشأن. وللمدين الوفاء أو التمسك بانقضاء الدين أو بطلان إجراء أو طلب وقف عند توافر شروطه، لكن مجرد الاعتراض لا يوقف التنفيذ من تلقاء نفسه.

وقد تؤثر تسوية موثقة أو سداد كامل قبل البيع في الإجراءات وفق مرحلتها ومصاريفها، لذلك يجب تنسيقها رسميًا مع ملف التنفيذ لا الاكتفاء باتفاق شفهي.

مخاطر المشتري بالمزاد

على المزايد فحص وثيقة العقار وشروط البيع والإشغالات والحدود والحقوق التي لا تزول بالمزاد والمبالغ والمواعيد. الرسو على أعلى سعر لا يعالج كل خطر مادي أو قانوني، ولا يغني عن قراءة ملف التنفيذ.

أسئلة شائعة

هل يلزم حكم نهائي دائمًا؟

لا؛ يلزم سند تنفيذي. وإذا كان السند حكمًا، تراعى قواعد نهائيته قبل المزايدة.

هل يجوز الاعتراض على التقييم بعد المزاد؟

الأصل طرح اعتراضات القائمة والتقييم في مرحلتها قبل البيع، لا تأجيلها إلى استئناف حكم الرسو.

هل مهلة السبعة أيام تبدأ من انعقاد المزاد؟

تتعلق باستئناف حكم إيقاع البيع من تاريخ النطق ولأسباب محددة.

هل يحصل الدائن المرتهن على الثمن قبل الجميع؟

بحسب مرتبته، مع مراعاة المصروفات والامتيازات التي يقدمها القانون.

يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني مراجعة سند التنفيذ والرهن وقائمة شروط البيع والاعتراضات والمزاد في الكويت. للتواصل: 66669028.

جهّز السند التنفيذي وإعلانات التنفيذ وبيانات الرهن والمرتبة وشروط المزاد وأي اعتراض سابق. راجع البيع بالمزاد في تنفيذ الرهن. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. التطبيق يتوقف على السند والقيد ومرحلة التنفيذ والإعلانات والوقائع والنص النافذ.