دعوى إزالة الشيوع في العقارات المشتركة – المحامي خالد مفرج الدلماني
ينشأ الشيوع عندما يملك أكثر من شخص العقار دون أن يكون لكل منهم جزء مفرز ومستقل.ويكثر ذلك في عقارات الورثة، حيث تنتقل الملكية إلى عدة أشخاص ثم يختلفون على البيع أو القسمة أو الإيجار أو إدارة العقار.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني دعاوى إزالة الشيوع وبيع عقارات الورثة والمطالبة بالريع ومحاسبة من يستأثر بالانتفاع.
للتواصل: 66669028
أولًا: ما معنى الملكية على الشيوع؟
يملك كل شريك حصة شائعة في كامل العقار بنسبة نصيبه، ولا يملك تلقائيًا جزءًاًا محددًا منه إلا بعد القسمة أو الاتفاق الصحيح.ولهذا قد لا يستطيع أحد الورثة اعتبار طابق أو شقة ملكًا منفردًا له دون سند أو قسمة معتمدة.
ثانيًا: متى تظهر الحاجة إلى إزالة الشيوع؟
عندما:
- يرفض أحد الشركاء البيع.
- يتعذر الاتفاق على القسمة.
- يستولي وارث على العقار.
- يحصل أحدهم على الإيجارات دون محاسبة.
- يشغل شريك العقار وحده.
- تتعطل منفعة العقار.
- تختلف الأطراف على سعر البيع.
- تتراكم المصروفات والديون.
ثالثًا: هل يمكن تقسيم العقار عينيًا؟
يجب أولًا فحص إمكانية القسمة العينية وفق:
- مساحة العقار.
- تنظيمه واستعماله.
- عدد الشركاء وأنصبتهم.
- المداخل والخدمات.
- الاشتراطات الفنية والتنظيمية.
- مدى انخفاض قيمة العقار بسبب القسمة.
فإذا تعذرت القسمة أو ترتب عليها ضرر أو نقص جسيم في القيمة، قد يتجه النزاع إلى البيع وقسمة الثمن وفق الأنصبة.
رابعًا: بيع العقار بالمزاد
البيع القضائي ليس هدفًا في ذاته، وإنما وسيلة لإنهاء الشيوع عندما لا يمكن تقسيم العقار ولا يتفق الشركاء على البيع الرضائي.ويجب خلال الإجراءات الاهتمام بـ:
- وصف العقار.
- التقييم.
- حالة الإشغال.
- الإيجارات القائمة.
- الإعلان.
- الاعتراض على التثمين عند وجود خطأ.
- حفظ أنصبة جميع الشركاء.
خامسًا: الريع والانتفاع بالعقار
إذا استأثر أحد الشركاء بالعقار أو بإيراداته، فقد تثور المطالبة بـ:
- كشف حساب الإيجارات.
- تسليم نصيب كل شريك.
- مقابل الانتفاع.
- المصروفات الضرورية.
- التعويض عند ثبوت الضرر.
ويجب إثبات مدة الانتفاع والإيراد والمصروفات والإنذارات والمطالبات السابقة.
سادسًا: مستندات الدعوى
- وثيقة العقار.
- حصر الوراثة.
- ما يثبت تسجيل حق الإرث.
- بيانات الشركاء والأنصبة.
- عقود الإيجار.
- كشوف التحصيل.
- الإنذارات.
- تقييم العقار.
- مستندات المصروفات.
- أي اتفاق سابق على القسمة أو الإدارة.
سابعًا: هل البيع الرضائي أفضل؟
قد يكون البيع الرضائي أسرع وأعلى قيمة إذا اتفق الشركاء على:
- تقييم مستقل.
- وسيط أو طريقة بيع واضحة.
- حد أدنى للسعر.
- توزيع المصروفات.
- إخلاء العقار أو استمرار إيجاره.
- موعد توزيع الثمن.
لكن إذا استحال الاتفاق، تصبح الدعوى وسيلة لمنع استمرار تعطيل العقار.
المحامي خالد مفرج الدلماني – محامي إزالة شيوع وعقارات ورثة
يتولى مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني قضايا إزالة الشيوع وبيع العقار المشترك والمطالبة بالريع ومحاسبة الشريك المستأثر.
للتواصل: 66669028
جهّز وثيقة العقار وحصص الشركاء وأي اتفاق قسمة وبيانات الاستعمال والإيرادات لتقييم القسمة أو البيع أو المطالبات التابعة. راجع تحليل دعوى إزالة الشيوع. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
