نزاعات بيع وشراء العقارات في الكويت | المحامي خالد مفرج الدلماني

تُعد قضايا بيع وشراء العقارات من أكثر القضايا تعقيدًا في الكويت، نظرًا لتنوع العقود واختلاف شروطها من حالة إلى أخرى.

يوضح المحامي خالد مفرج الدلماني أن عقد البيع الصحيح قد يكون ملزمًا بين طرفيه قبل التسجيل ويرتب التزامات شخصية، لكن ملكية العقار والحقوق العينية لا تنتقل إلا بالقيد الرسمي. لذلك يجب الفصل بين النزاع حول تنفيذ العقد وبين ثبوت الملكية في السجل.

🔹 أولًا: أسباب النزاعات في عقود البيع العقارية

تظهر النزاعات بين البائع والمشتري غالبًا لأحد الأسباب التالية:

تأخر أو امتناع أحد الأطراف عن تنفيذ التزاماته (مثل التسليم أو السداد).

اكتشاف عيوب خفية في العقار بعد إتمام البيع.

وجود بيع مكرر للعقار الواحد لأكثر من شخص.

عدم تسجيل العقد رسميًا رغم استلام المشتري للعقار.

وجود غش أو تدليس أثناء التعاقد.

ويُشير المحامي خالد مفرج الدلماني إلى أن هذه الحالات قد تُؤدي إلى فسخ أو إبطال العقد بحسب طبيعة المخالفة.

🔹 ثانيًا: دور المحكمة العقارية

تختص المحكمة الكلية – الدائرة العقارية في الكويت بنظر جميع منازعات البيع العقاري، وتشمل:

دعاوى إثبات أو نفي الملكية.

إبطال أو فسخ العقود.

التعويض عن الأضرار المترتبة على البيع الباطل.

ويُضيف المحامي خالد مفرج الدلماني أن المحكمة تستعين بخبراء هندسيين وماليين لتقدير قيمة الضرر، والتأكد من مطابقة العقار للمواصفات المتفق عليها.

🔹 ثالثًا: أثر التسجيل العقاري

التسجيل شرط لإنشاء أو نقل الحق العيني العقاري، لكنه ليس شرطًا حتى يوجد كل التزام شخصي بين البائع والمشتري. فالعقد غير المسجل لا ينقل الملكية، ومع ذلك قد يخول أحد الطرفين طلب استكمال التسجيل أو الفسخ أو رد المبلغ أو التعويض بحسب صحة العقد وسبب التعذر.

ولا يحصّن القيد أي معاملة من كل نزاع؛ فقد تثار مسائل التزوير أو البطلان أو الأولوية أو الحدود وفق أدلتها. لذلك يجب فحص أصل الوثيقة والقيود وتسلسل التصرفات قبل الدفع.

🔹 رابعًا: فسخ عقد البيع العقاري

يجوز لأي طرف أن يطلب فسخ العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الجوهرية، مثل عدم التسليم أو الامتناع عن سداد الثمن.

وفي هذه الحالة، يُعاد الحال إلى ما كان عليه، ويسترد كل طرف ما دفعه أو سلّمه.

🔹 خامسًا: نصيحة قانونية

ينصح المحامي خالد مفرج الدلماني كل من يرغب في شراء عقار في الكويت بالتأكد من:

خلو العقار من أي رهونات أو نزاعات.

تسجيل العقد رسميًا فور الشراء.

مراجعة محامٍ متخصص قبل التوقيع لحماية الحقوق القانونية والمالية.

المحامي خالد مفرج الدلماني

مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا

ماجستير في القانون

📞 66669028

رتّب مراحل الصفقة من العرض إلى السداد والتسجيل والتسليم، وحدد أين وقع الخلاف وما الذي تطلبه من الطرف الآخر. راجع خدمة نزاعات بيع العقار. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

آخر مراجعة قانونية: 2 سبتمبر 2026. النتيجة تتوقف على العقد والقيد والقيود والوقائع.