الأسئلة الشائعة في القضايا العقارية في الكويت – المحامي خالد مفرج الدلماني
القضايا العقارية في الكويت ليست مجرد بيع وشراء وشروط في عقد؛ بل هي نزاعات تمسّ البيت، الأرض، الاستثمار، التثمين، والحقوق العينية التي قد تمثّل ثروة العمر.هذه الصفحة من موسوعة القضايا العقارية في الكويت خُصِّصت لتكون دليل الأسئلة الشائعة لكل من يملك عقارًا، أو يرغب بالشراء، أو يواجه نزاعًا على بيت أو أرض أو إيجار أو تثمين أو تسجيل، بصياغة عملية واضحة تحت إشراف المحامي خالد مفرج الدلماني.
أولاً: قبل شراء عقار أو أرض… ما الأسئلة التي يجب أن تسألها؟
1. “شلون أتأكد أن العقار فعلاً ملك للبائع وما عليه مشاكل؟”قبل التوقيع أو دفع العربون يجب التأكد من:
- الحصول على شهادة عقار حديثة تبين المالك الحقيقي، وحالة التسجيل، وأي رهن أو حجز أو منع تصرف.
- مطابقة بيانات العقار في الشهادة مع الواقع (المساحة، القطعة، القسيمة، رقم الشقة، الدور…).
- الاطلاع على أي دعاوى قائمة أو حجوزات أو منع تصرف مسجلة على العقار إن وُجدت.
2. “العقد الابتدائي أو ورقة البيع بين الأفراد تكفي؟”البيع الحقيقي في العقار هو ما:
- يُسجَّل رسميًا في إدارة التسجيل العقاري المختصة.
أما العقود العرفية (بين الأفراد أو المكاتب) فهي:
- دليل على الاتفاق،
- لكنها لا تغني عن التسجيل، وقد تخلق مشاكل كبيرة إذا تكرر البيع أو توفي أحد الأطراف.
3. “هل أحتاج محامي قبل الشراء؟”وجود محامٍ قبل الشراء يعني:
- مراجعة العقد،
- التأكد من سلامة الملكية،
- إدخال بنود تحميك من الغش أو إخفاء العيوب،
- التنبيه لمخاطر البناء المخالف أو النزاع على الاستعمال أو الارتداد أو مواقف السيارات.
ثانياً: النزاعات حول ملكية العقار والأراضي
1. “شنو أنواع القضايا اللي تثبت فيها ملكية العقار؟”من أشهر دعاوى الملكية العقارية:
- دعوى تثبيت ملكية على عقار أو جزء منه.
- دعوى بطلان بيع أو إلغاء تسجيل بسبب غش أو تزوير أو نقص أهلية.
- دعوى قسمة عقار موروث بين الورثة قسمة رضائية أو قضائية.
- دعوى منع تعرض عندما يعتدي الغير على حيازتك أو يشغّل العقار دون حق.
2. “على أي أساس تحكم المحكمة في نزاع الملكية؟”المحكمة تنظر إلى:
- السجل العقاري والشهادات الرسمية.
- العقود السابقة وسلسلة انتقال الملكية.
- الواقع الفعلي (وضع اليد الفعلي، البناء، الإشغال).
- الخبرة العقارية والمساحية عند اللزوم.
وجود أوراق قوية وسلسلة ملكية واضحة يصنع فرقًا كبيرًا في الحكم.
ثالثاً: الإيجارات السكنية والتجارية والنزاع بين المؤجر والمستأجر
1. “ما هي أهم النزاعات في عقود الإيجار؟”
- تأخر المستأجر في سداد الأجرة.
- رغبة المؤجر في إخلاء العقار (للاستعمال الشخصي أو لهدم وبناء أو لعدم سداد).
- نزاع حول زيادة الأجرة أو شروط العقد.
- إضرار المستأجر بالعقار أو تغيير النشاط المتفق عليه.
2. “متى يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء؟”غالبًا في حالات مثل:
- الامتناع عن سداد الأجرة مدة يحددها العقد أو القانون.
- استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه.
- إلحاق ضرر جسيم بالعقار.
- مخالفة شروط جوهرية في عقد الإيجار.
3. “وش حقوق المستأجر إذا المؤجر تعسّف؟”من حقوق المستأجر – بحسب نوع العقد والقانون المطبق – مثلاً:
- الاعتراض على الزيادة غير المبررة في الأجرة.
- طلب التعويض إذا أُخلّي قبل المدة دون سبب مشروع.
- المطالبة بإصلاح العيوب الجوهرية التي تعيق الانتفاع بالعين.
رابعاً: التثمين، نزع الملكية، والقرارات الحكومية المتعلقة بالعقار
1. “شنو معنى نزع الملكية للمنفعة العامة؟”هو أن تقوم الدولة بنزع ملكية عقارك لأغراض عامة (طريق، مرفق، مشروع حكومي…) مقابل:
- تعويض عادل يُقدَّر وفق قواعد التثمين.
بعض النزاعات تكون حول:
- قيمة التثمين (يعتبرها المالك قليلة).
- أو طريقة الصرف والتأخير في التعويض.
هنا تستخدم الدعاوى الإدارية ومدنية التعويض للمطالبة بقيمة عادلة وما قد يترتب من فروق.2. “شنو اللي يصير في الأراضي خارج التنظيم أو القديمة؟”هناك حالات لأراضٍ:
- خارج التنظيم،
- أو في مناطق خاضعة لمشاريع تطوير،
- أو عليها نزاعات قديمة أو قرارات تنظيمية.
هذه الملفات تحتاج قراءة دقيقة:
- للخرائط،
- وسجل الملكية،
- وقرارات البلدية والجهات المختصة،
ثم تحديد ما إذا كانت هناك فرصة لمطالبة قانونية بالتعويض أو الاعتراف بالملكية أو إعادة التثمين.
خامساً: البناء المخالف والاشتراطات التنظيمية
1. “شنو وضع البناء المخالف (تجاوز أدوار – بروز – تقسيم شقق… إلخ)؟”المخالفة قد يترتب عليها:
- غرامات مالية.
- قرارات إزالة أو تصحيح.
- مشاكل ضخمة عند البيع أو الرهن أو استخراج الشهادات.
المشتري الذي لا ينتبه للمخالفات قد يكتشف لاحقًا أن جزءًا من العقار مهدد بالإزالة أو غير قابل للترخيص.2. “هل أقدر أطالب البائع إذا اكتشفت مخالفات بعد البيع؟”يعتمد على:
- بنود عقد البيع (ضمان العيوب الخفية – التصريح بسلامة الرخصة والبناء).
- ما إذا كانت المخالفة قديمة ومخفية عمدًا.
في بعض الحالات يمكن رفع دعوى:
- فسخ أو إبطال العقد، أو
- إنقاص الثمن أو تعويض عن الأضرار،
إذا ثبت أن البائع أخفى عيبًا جوهريًا يؤثر على قيمة العقار أو إمكان الانتفاع به.
سادساً: الرهن العقاري، الحجز، وبيع العقار بالمزاد
1. “إذا العقار مرهون لبنك… شنو يعني عمليًا؟”يعني أن:
- للبنك حق عيني على العقار،
- له أولوية على ثمن العقار عند التنفيذ،
- وقد لا يتم البيع أو التسجيل الحر إلا بعد تسوية الرهن أو موافقة البنك وترتيب المخالصة.
2. “شنو اللي يحصل إذا تأخر المدين عن سداد الأقساط؟”غالبًا:
- إنذارات من البنك،
- دعاوى مطالبة بالمبلغ،
- طلب توقيع حجز تنفيذي أو بيع العقار في المزاد لسداد الدين.
يمكن للمحامي في بعض الحالات:
- التفاوض على جدولة،
- أو الاعتراض على بعض إجراءات التنفيذ إذا شابها بطلان،
- أو الترافع في نزاعات الاحتساب أو الفوائد أو البنود الجزائية.
سابعاً: متى تحتاج فعلاً إلى محامٍ متخصص في القضايا العقارية؟
القضايا العقارية ليست مجرد “عقد مطبوع من الإنترنت”؛ هي مزيج من:
- تسجيلات رسمية وسجلات عقارية.
- خرائط تنظيميّة واشتراطات بلدية.
- عقود بيع ورهن وإيجار واستثمار.
- قرارات حكومية (تثمين، نزع ملكية، ترخيص، إزالة…).
وجود محامٍ متخصص في القضايا العقارية يعني:
- فحص العقود قبل التوقيع لتفادي أي نزاع مستقبلي.
- اختيار نوع الدعوى الصحيح (تثبيت ملكية، بطلان، إخلاء، تعويض، منع تعرض…).
- ترتيب الأدلة والخبرات العقارية لصالحك أمام المحكمة.
- مرافقة ملفك في كل مرحلة: من التفاوض، إلى التقاضي، إلى التنفيذ على العقار.
إذا كنت على وشك شراء عقار، أو في نزاع مع شريك أو مستأجر أو مالك، أو متضرر من قرار حكومي يخص أرضًا أو بيتًا أو تثمينًا، فإن هذه الصفحة من موسوعة القضايا العقارية في الكويت هي نقطة البداية لفهم موقفك القانوني، واختيار الطريق الأنسب لحماية عقارك وثروتك.
المحامي خالد مفرج الدلماني
محامٍ مقيد أمام المحكمة الدستورية ومحكمة التمييز العليا في الكويت
مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني للمحاماة – للمواعيد والاستشارات القانونية: 66669028 📞
