المحامي خالد مفرج الدلماني | فسخ عقد بيع العقار واسترجاع العربون في الكويت
لا توجد إجابة واحدة تنطبق على جميع نزاعات العربون.فالحكم باسترداد العربون أو الاحتفاظ به أو رده مضاعفًا يتوقف على صياغة العقد، ومقصود الطرفين، وسبب عدم إتمام البيع، ومدى إخلال كل طرف بالتزاماته.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني قضايا فسخ عقود بيع العقارات واسترجاع العربون والثمن والتعويض.
للتواصل: 66669028
أولًا: ما هو العربون؟
العربون مبلغ يدفع عند التعاقد، وقد يقصد به:
- تأكيد جدية العقد وبدء تنفيذه.
- منح أحد الطرفين أو كليهما حق العدول.
- جزء مقدم من الثمن.
- ضمان تنفيذ التزام معين.
والعبرة ليست باسم المبلغ وحده، بل بعبارات العقد والوقائع المحيطة به.
ثانيًا: متى يسترد المشتري العربون؟
قد يطالب المشتري باسترداده إذا:
- تبين أن البائع لا يملك العقار أو لا يستطيع التصرف فيه.
- امتنع البائع عن إتمام التسجيل.
- ظهر رهن أو مانع لم يُفصح عنه.
- اختلف العقار جوهريًا عن المتفق عليه.
- أخل البائع بشرط أساسي.
- اتفق الطرفان على إنهاء العقد ورد المبلغ.
- ثبت أن عدم إتمام البيع راجع إلى البائع.
ثالثًا: متى قد يخسر المشتري العربون؟
قد يتعرض المشتري لخسارة العربون إذا:
- عدل عن الشراء دون سند.
- تخلف عن سداد الثمن.
- امتنع عن الحضور لإتمام المعاملة.
- أخل بشرط جوهري.
- كان العقد يحدد بوضوح أثر عدوله.
لكن يجب فحص ما إذا كان البائع مستعدًا وقادرًا أصلًا على تنفيذ التزامه.
رابعًا: هل يرد البائع ضعف العربون؟
قد يترتب هذا الأثر إذا ثبت أن العربون منح حق العدول وأن من عدل هو الطرف الذي قبضه، ما لم تدل صياغة العقد أو ظروفه على معنى آخر.لذلك لا يجوز المطالبة بضعف العربون تلقائيًا من دون تحليل النص والوقائع.
خامسًا: فسخ العقد أم بطلانه؟
يجب التمييز بين:
- الفسخ بسبب إخلال أحد الطرفين بعقد صحيح.
- البطلان بسبب عيب يمس تكوين العقد أو مشروعيته.
- العدول إذا كان العقد يجيزه.
- الإقالة باتفاق الطرفين.
- انفساخ العقد عند استحالة التنفيذ وفق شروطها.
اختيار الوصف الخاطئ قد يؤدي إلى طلبات غير مناسبة.
سادسًا: المستندات المهمة
- عقد البيع أو الحجز.
- إيصال العربون.
- التحويل البنكي.
- إعلان العقار.
- المراسلات.
- وثيقة الملكية.
- الإنذارات.
- ما يثبت الحضور أو التخلف عن التسجيل.
- تقارير الفحص.
- ما يثبت المانع أو الإخلال.
سابعًا: أهمية الإنذار قبل الدعوى
قد يُستخدم الإنذار من أجل:
- طلب تنفيذ العقد.
- تحديد موعد للتسجيل.
- إثبات استعداد المشتري للسداد.
- مطالبة البائع برد العربون.
- إثبات الإخلال.
- طلب الفسخ والتعويض.
ويجب أن تكون صياغته متفقة مع الطلب النهائي في الدعوى.
المحامي خالد مفرج الدلماني – استرجاع العربون وفسخ بيع العقار
يتولى المكتب مراجعة عقد البيع وتحديد الطرف المخل، ثم المطالبة بالتنفيذ أو الفسخ أو رد العربون والثمن والتعويض وفق المستندات.
للتواصل: 66669028
جهّز نص العربون وإثبات دفعه وسبب تعثر البيع والمراسلات وموعد التسجيل؛ وصف المبلغ والالتزام المختلف عليه يحددان المطالبة. راجع الشرط الجزائي في البيع. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
