العيوب الخفية وأخطاء البناء والتعويض في الكويت – المحامي خالد مفرج الدلماني
قد يشتري الشخص بيتًا أو عقارًا ثم يكتشف تشققات أو تسربات أو عيوبًا إنشائية لم تكن ظاهرة وقت المعاينة.وقد يكون العيب راجعًا إلى البائع أو المقاول أو المكتب الهندسي أو أكثر من طرف، ولذلك يجب تحديد مصدره ومسؤولية كل شخص قبل رفع الدعوى.
يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني قضايا العيوب الخفية وأخطاء البناء وفسخ المقاولات والتعويض عن تكاليف الإصلاح.
للتواصل: 66669028
أولًا: ما هو العيب الخفي؟
العيب الخفي هو العيب الذي لا يكون ظاهرًا للمشتري بالفحص المعتاد وقت التعاقد، ويؤثر في قيمة العقار أو منفعته أو سلامته.ومن أمثلته:
- التشققات الإنشائية.
- تسرب المياه داخل الجدران.
- ضعف العزل.
- هبوط الأرضيات.
- عيوب الصرف.
- تلف التمديدات المخفية.
- ضعف الأساسات أو الأعمدة.
- عيوب تمنع الاستعمال المقصود.
ثانيًا: الفرق بين العيب الظاهر والخفي
إذا كان العيب واضحًا ويمكن اكتشافه بالمعاينة المعتادة، فقد يصعب اعتباره عيبًا خفيًا.أما إذا أُخفي عمدًا أو لم يكن قابلًا للاكتشاف إلا بخبرة فنية، فقد تقوم مسؤولية البائع وفق العقد والقواعد القانونية.ولهذا يجب إثبات حالة العقار وقت الشراء ووقت ظهور العيب.
ثالثًا: مسؤولية البائع
يجب فحص:
- هل كان العيب موجودًا وقت البيع؟
- هل أخبر البائع المشتري به؟
- هل حاول إخفاءه؟
- هل تضمن العقد شرطًا متعلقًا بالحالة؟
- هل أثر العيب في القيمة أو الاستعمال؟
- متى اكتشفه المشتري؟
- هل بادر بالإخطار واتخاذ الإجراء؟
رابعًا: مسؤولية المقاول والمكتب الهندسي
في أخطاء البناء يجب تحديد:
- نطاق عقد المقاولة.
- المواصفات والمخططات.
- المواد المستخدمة.
- الأعمال المنفذة.
- دور المقاول الرئيسي والباطن.
- مسؤولية المهندس أو المكتب المشرف.
- محاضر الاستلام.
- أوامر التغيير.
- الدفعات والأعمال المتبقية.
وقد تخضع العيوب التي تهدد متانة البناء أو سلامته لأحكام وضمانات تختلف عن العيوب البسيطة.
خامسًا: ماذا تفعل فور اكتشاف العيب؟
- صوّر العيب.
- لا تُجرِ إصلاحًا شاملًا قبل توثيقه إلا للضرورة.
- احصل على تقرير فني.
- احتفظ بالفواتير.
- أخطر المسؤول كتابةً.
- اطلب إثبات الحالة عند الحاجة.
- لا توقع مخالصة قبل معرفة حجم الضرر.
- راجع العقد والمخططات ومحاضر التسليم.
سادسًا: دور الخبير
قد يحدد الخبير:
- نوع العيب.
- سبب حدوثه.
- تاريخ نشأته.
- الطرف المسؤول.
- مدى خطورته.
- تكلفة الإصلاح.
- انخفاض قيمة العقار.
- مطابقة الأعمال للمخططات.
ويجب تقديم المستندات الفنية والاعتراض على أي نتيجة لا تطابق الواقع.
سابعًا: الطلبات الممكنة
بحسب نوع العلاقة والضرر قد تشمل:
- إصلاح العيوب.
- تخفيض المقابل.
- رد تكلفة الإصلاح.
- فسخ العقد.
- رد الثمن.
- التعويض عن انخفاض القيمة.
- التعويض عن عدم الانتفاع.
- التعويض عن الأضرار التابعة المثبتة.
المحامي خالد مفرج الدلماني – قضايا عيوب العقارات والبناء
يتولى المكتب دعاوى العيوب الخفية وأخطاء المقاولين والمكاتب الهندسية، مع إعداد الملف الفني وطلبات الخبرة والتعويض.
للتواصل: 66669028
جهّز عقد البيع أو المقاولة وتاريخ التسليم وصور العيب والتقرير الفني وإخطارات الطرف الآخر لتحديد مصدر المسؤولية. راجع مسؤولية البائع عن العيب الخفي. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
