المحامي خالد مفرج الدلماني: حق الشفعة في بيع العقار بالكويت
قد يبيع أحد الشركاء حصته في مال أو عقار إلى شخص من خارج الشراكة، فيثور سؤال مهم: هل يستطيع الشريك الآخر الحلول محل المشتري وأخذ الحصة المبيعة بالشفعة؟الشفعة من الحقوق التي تتطلب سرعة ودقة؛ لأن التأخر أو التنازل الصريح أو الضمني قد يؤدي إلى سقوط الحق.يتولى المحامي خالد مفرج الدلماني دعاوى الشفعة وفحص عقود البيع وصفة الشفيع والمشتري وإجراءات إعلان الرغبة.للتواصل: 66669028
أولًا: ما هي الشفعة؟
عرّف القانون المدني الكويتي الشفعة بأنها حق الحلول محل المشتري عند بيع العقار أو المنقول في الأحوال وبالشروط التي يقررها القانون.ويترتب على قبول طلب الشفعة حلول الشفيع محل المشتري في الصفقة وفق الثمن والشروط القانونية.
ثانيًا: متى تثار الشفعة في العقار؟
يجب فحص:
- صفة طالب الشفعة.
- طبيعة المال المبيع.
- علاقة الشفيع بالعقار.
- ما إذا كان البيع قد تم وسُجل.
- شخص المشتري.
- الثمن الحقيقي.
- وجود مانع قانوني.
- سبق تنازل الشفيع عن حقه.
ولا تثبت الشفعة لمجرد الجوار أو الرغبة في شراء العقار دون توافر الحالة القانونية المقررة.
ثالثًا: ما مدة إعلان الرغبة في الشفعة؟
مهلة الثلاثة أشهر من تسجيل بيع العقار لا تُقرأ منفصلة عن مواعيد إعلان الرغبة ورفع الدعوى وإيداع الثمن. يلزم فحص تاريخ العلم والإنذار والتسجيل وكل إجراء لتحديد الميعاد المنطبق، ولا تكفي المفاوضات لحفظ الحق.
رابعًا: متى يسقط حق الشفعة؟
قد يسقط الحق في حالات منها:
- النزول عنه صراحةً.
- صدور تصرف يفهم منه التنازل ضمنًا.
- عدم إعلان الرغبة خلال الميعاد القانوني.
- عدم توافر صفة الشفيع.
- عدم انطباق الشفعة على التصرف.
- الحالات الأخرى التي يحددها القانون.
أما وفاة الشفيع فلا تؤدي بذاتها إلى سقوط الحق، بل ينتقل إلى ورثته وفق القانون.
خامسًا: المستندات المطلوبة
- وثيقة العقار.
- عقد البيع.
- بيانات تسجيل البيع.
- إثبات صفة الشفيع.
- مستندات الملكية أو الشراكة.
- الإنذارات والإعلانات.
- ما يثبت الثمن الحقيقي.
- المراسلات مع البائع والمشتري.
- حصر الوراثة عند الاقتضاء.
سادسًا: أخطاء قد تضيع حق الشفعة
- انتظار نتيجة مفاوضات طويلة.
- الاعتماد على تاريخ العلم دون مراجعة التسجيل.
- إرسال مطالبة غير واضحة.
- رفع الدعوى على أطراف غير مكتملين.
- عدم إثبات الصفة.
- الاعتراض على البيع دون إعلان الرغبة بالشفعة.
- عدم الاستعداد للوفاء بالثمن والالتزامات المقررة.
المحامي خالد مفرج الدلماني – دعاوى الشفعة
يتولى مكتب المحامي خالد مفرج الدلماني فحص شروط الشفعة ومواعيدها وإعلان الرغبة ورفع الدعوى وتمثيل الشفيع أو المشتري أو البائع.للتواصل وحجز موعد: 66669028
جهّز عقد البيع وصفة الشفيع والثمن وتواريخ العلم والإعلان والتسجيل، واذكر أي تنازل أو مطالبة سابقة عند ترتيب المراجعة. راجع التصرف في الحصة الشائعة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.
