المحامي خالد مفرج الدلماني | إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة في الكويت (الإجراءات الكاملة)

ما إجراءات إخلاء المستأجر لعدم السداد؟

تبدأ الإجراءات بتثبيت موعد استحقاق الأجرة ومضي عشرين يومًا دون وفاء صحيح، ثم مراجعة أي عرض أو إيداع، وتجهيز عقد الإيجار وكشف المديونية والأدلة، ورفع الطلب المناسب أمام دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية. لا يجوز للمؤجر طرد المستأجر بنفسه أو قطع المرافق، ولا يكفي وصف المستأجر بأنه متأخر من دون حساب كل دفعة وإثباتها. وإذا كان المطلوب تحصيل الأجرة فقط، فقد يكون أمر الأداء أو التنفيذ بعقد موثق مستوفٍ لشروط تعديل 2024 أنسب من دعوى الإخلاء.

الخطوة الأولى: تحديد الاستحقاق والمديونية

راجع بند الأجرة المكتوب، وقيمة كل دفعة، وموعدها، وأي تعديل رضائي أو حكم بأجرة المثل. إذا لم يوجد موعد مكتوب، تكون الأجرة مستحقة في أول كل شهر للإيجار المشاهرة، وفي أول كل مدة في غيره. افصل أصل الأجرة عن رسوم أو تعويضات مختلف عليها، وأنشئ كشفًا يبين تاريخ كل استحقاق وما سُدد مقابله.

الخطوة الثانية: التحقق من مرور عشرين يومًا

لا يقوم سبب الإخلاء لعدم السداد قبل انقضاء عشرين يومًا من تاريخ الاستحقاق. وليس الإنذار لمدة خمسة عشر يومًا شرطًا عامًا بديلًا عن هذه المدة. ومع ذلك قد يفيد التكليف الرسمي بالوفاء في إثبات المطالبة، ويصبح لازمًا في مسارات مالية معينة. يجب أيضًا الحصول على ما يثبت عدم إيداع الأجرة إذا كان ذلك مطلوبًا للطريق المختار.

الخطوة الثالثة: فحص العرض والإيداع والدفاع المحتمل

قد يكون المستأجر قد عرض الأجرة قانونًا ثم أودعها في خزينة إدارة التنفيذ خلال العشرين يومًا، فيُعد ذلك وفاءً في الموعد. ولا يعفي النزاع على الأجرة أو الخصم منها من سدادها كاملة حتى حكم نهائي أو اتفاق مكتوب. افحص كذلك صحة إعلان المستأجر؛ لأن فرصة السداد الاستثنائية ترتبط بنهاية أول جلسة أُعلن بها إعلانًا صحيحًا.

الخطوة الرابعة: اختيار الطريق القانوني

إذا جمع المؤجر بين الإخلاء والأجرة، تُصاغ الدعوى أمام دائرة الإيجارات وفق سبب المادة 20. وإذا كانت الأجرة وحدها هي المطلوبة، أجاز القانون طلب أمر أداء، مع عقد الإيجار، وما يثبت التكليف بالوفاء، وشهادة إدارة التنفيذ بعدم الإيداع.

ومنذ تعديل 2024، يجوز للطرفين الاتفاق على تصديق عقد الإيجار وجعله في قوة السند التنفيذي لاقتضاء الأجرة المتأخرة بعد إعذار المستأجر وتقديم شهادة عدم الإيداع، بشرط أن يكون العقد مكتوبًا وموقعًا، وأن تكون الأجرة معينة المقدار وحالة الأداء في تاريخ معين، وأن يكون العقد موثقًا وفق القانون ومذيلًا بالصيغة التنفيذية. هذا المسار خاص باقتضاء الأجرة، ولا ينفذ الإخلاء من دون سنده القانوني.

الخطوة الخامسة: تجهيز الصحيفة والمرفقات

تشمل الحافظة عادة عقد الإيجار أو الكتابة المثبتة له، وما يثبت صفة المؤجر، وكشف المديونية، وإيصالات أو تحويلات السداد، والتكليف أو الإنذارات ذات الصلة، وشهادة عدم الإيداع عند لزومها. تُقدم الصحيفة إلى قلم كتاب المحكمة بالصور اللازمة ويُسدد الرسم. ولا يشترط القانون توقيع محام عليها، لكن الخطأ في تاريخ الاستحقاق أو جمع مبالغ غير ثابتة قد يضعف الدعوى.

الخطوة السادسة: الإعلان والجلسة والحكم

تتولى إدارة الكتاب إرسال الصحيفة للإعلان وفق القواعد الخاصة، ومنها إمكان الإعلان في العين المؤجرة واللصق في الحالات التي حددها القانون. إذا أثبت المستأجر عذرًا قويًا تقبله المحكمة وسدد جميع الأجرة المستحقة حتى نهاية أول جلسة صحيحة الإعلان، جاز للقاضي اعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزامه بالمصروفات. السفر أو الغياب عن البلاد لا يعد عذرًا مقبولًا بذاته.

الخطوة السابعة: الاستئناف والتنفيذ

يكون الاستئناف خلال خمسة عشر يومًا من صدور الحكم، أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية، وللأسباب المحددة في القانون، مع استيفاء الإيداعات اللازمة. ولا يطعن بالتمييز في الحكم الاستئنافي. وبعد أن يصبح الحكم واجب التنفيذ، تتولى إدارة التنفيذ إجراءات التسليم؛ فلا تغيير أقفال ولا إخراج منقولات ولا قطع خدمات خارج الطريق الرسمي.

لمراجعة الملف قبل رفعه أو تقييم إعلان أو إيداع قائم، يمكن التواصل مع المحامي خالد مفرج الدلماني على الرقم 66669028.

جهّز العقد وكشفًا بكل استحقاق وسداد أو عرض وإيداع والإعلانات؛ وحدد هل تطلب تحصيل الأجرة وحدها أم الإخلاء أيضًا. راجع خدمة نزاع الإيجار والأجرة. ولتفاصيل التمثيل، اطّلع على خدمة القضايا العقارية مع المحامي خالد مفرج الدلماني.

أسئلة شائعة

ما أهم مستند في الدعوى؟  

العقد وكشف دقيق لكل استحقاق وسداد أو إيداع؛ قوة الملف في تطابق التواريخ والمبالغ.

هل العقد الموثق التنفيذي يتيح الإخلاء مباشرة؟  

لا؛ قوته التي أضافها تعديل 2024 تتعلق باقتضاء الأجرة المتأخرة ضمن شروط النص.

متى يبدأ ميعاد الاستئناف؟  

من تاريخ صدور الحكم، ومدته خمسة عشر يومًا.

آخر مراجعة: 2 سبتمبر 2026.  

تنبيه وقائعي: الإجراءات والطلبات تتغير بحسب صياغة العقد، ونوع السند، وصحة الإعلان، والإيداعات، وما إذا كان المطلوب أجرة فقط أم إخلاءً وتعويضًا؛ كما يلزم التحقق من أي تعديل لاحق.

---

مرجع التحرير القانوني

أُعدت المتون على ضوء مرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته، ولا سيما القانون رقم 15 لسنة 2020 والمرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، بالحالة التشريعية المتاحة حتى 2 سبتمبر 2026.